15 χρόνια έπρεπε να περάσουν για να σημειωθεί νέο ιστορικό υψηλό στις τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, η σημαντική αύξηση των τιμών για το 2025 έφερε τον σχετικό δείκτη για πρώτη φορά πάνω από τα επίπεδα του 2008.
Για κάποιον που δεν γνωρίζει καλά τι έχει μεσολαβήσει από τότε μέχρι τώρα, η επίδοση αυτή μπορεί να φαίνεται απογοητευτική. Για εμάς όμως, που είδαμε τις τιμές των διαμερισμάτων να υποχωρούν κατά τουλάχιστον 40% από το 2008 μέχρι το 2018, δεν υπάρχει καμία αμφιβολία πως μετά το 2019 οι τιμές των διαμερισμάτων, όπως και γενικά των ακινήτων, στην Ελλάδα έχουν κάνει ένα πολύ δυνατό ράλι.
Με μία γρήγορη ματιά στα στοιχεία της ΤτΕ βλέπουμε πως η άνοδος από το 2018 και μετά είναι περίπου 85%. Είναι αλήθεια πως ο ρυθμός της ανόδου έχει υποχωρήσει κάπως τα τελευταία δύο χρόνια και από 12% με 13% έχει κατεβεί κοντά στο 8% αλλά αυτό εξακολουθεί να είναι ένα πολύ ισχυρό ποσοστό ανόδου. Στην πρόσφατη έκθεση της ΤτΕ είδαμε πως για το 2025 η άνοδος των τιμών των διαμερισμάτων οικιστικής χρήσης ήταν κατά μέσο όρο 7,8% για όλη την Ελλάδα και για κάθε τύπου οικιστικά διαμερίσματα.
Είναι προφανές πως αυτή η μεγάλη ανοδική κίνηση έχει βοηθήσει πάρα πολύ τους ιδιοκτήτες των οικιστικών ακινήτων, οι οποίοι έχουν δει την αξία της περιουσίας τους να ανακάμπτει σημαντικά, είτε αυτοί είναι φυσικά είτε νομικά πρόσωπα. Προφανώς, πολύ ικανοποιημένες είναι και οι τράπεζες, καθώς αυτό σημαίνει πως έχουν ελαχιστοποιηθεί οι κίνδυνοι για τα ήδη υπάρχοντα στεγαστικά δάνεια, ενώ ταυτόχρονα έχει αρχίσει να αυξάνεται και ο ρυθμός εκταμίευσης νέων στεγαστικών δανείων. Όλο αυτό είναι εξαιρετικά θετικό και για την οικονομία της χώρας, αφού η άνοδος των τιμών έχει αναζωογονήσει και την οικοδομική δραστηριότητα είτε μιλάμε για νέες κατασκευές είτε για ανακαινίσεις παλαιών κατοικιών/διαμερισμάτων.
Οι λόγοι για αυτό το μεγάλο ράλι είναι λίγο πολύ γνωστοί. Πρώτα απ’ όλα, ύστερα από μία τόσο καταστροφική πτώση είναι λογικό να δούμε την κατάσταση να αλλάζει. Πέρα από αυτό όμως, υπάρχουν αρκετοί σημαντικοί λόγοι πίσω από το ισχυρό ράλι των τιμών. Η καλή πορεία της διεθνούς οικονομίας τα τελευταία χρόνια και ο μεγάλος πλούτος που έχει δημιουργηθεί από την άνοδο των χρηματιστηριακών αξιών σε μετοχές και εμπορεύματα, σε συνδυασμό με την παγκόσμια άνθηση του τουρισμού, έχουν εντείνει τη ζήτηση από το εξωτερικό.
Η εξωτερική ζήτηση έχει ισχυροποιηθεί και από τις αιτήσεις για την Golden Visa, όπως και από πολίτες των χωρών της Μέσης και της Εγγύς Ανατολής οι οποίοι αναζητούν ένα ασφαλές καταφύγιο το οποίο θα μπορούσαν να χρησιμοποιήσουν σε περίπτωση πολέμου ή μεγάλης εσωτερικής έντασης στις πατρίδες τους. Εξωτερική ζήτηση θα μπορούσε να θεωρηθεί κατά κάποιο τρόπο και η έντονη δραστηριότητα σε αγορές ακινήτων από εφοπλιστικές επιχειρήσεις ελληνικών συμφερόντων. Σε αυτές τις πηγές ζήτησης προστίθεται και η φυσιολογική ζήτηση από τους μόνιμους κατοίκους της χώρας, κατά κύριο λόγο Έλληνες αλλά και αλλοδαπούς. Και όλα αυτά την στιγμή που η κατασκευή νέων κατοικιών δεν μπορεί, όπως και σε πολλές άλλες χώρες, να ικανοποιήσει την ζήτηση.
Όπως υπονοεί όμως και ο σημερινός μας τίτλος, η μεγάλη άνοδος των τιμών δεν έχει μόνο θετικό πρόσωπο. Η άνοδος των τιμών δεν είναι ευεργετική για όλους στην Ελλάδα. Για όσους δεν διαθέτουν ιδιόκτητη κατοικία, τα πράγματα δεν είναι και τόσο καλά. Και δεν είναι καλά για έναν απλό λόγο. Γιατί το κόστος αγοράς μίας κατοικίας, όχι κατ’ ανάγκην νεόδμητης, έχει ανεβεί τα τελευταία χρόνια με υψηλότερους ρυθμούς από τα εισοδήματα, όπως έχει αναφέρει δημοσίως και ο διοικητής της ΤτΕ Γιάννης Στουρνάρας.
Καθώς μαζί με τις αξίες των ακινήτων είχαν μειωθεί δραματικά και τα εισοδήματα από την εργασία για το μεγαλύτερο μέρος των Ελλήνων, αυτό απλά σημαίνει πως για τους περισσότερους που αναζητούν κατοικία για αγορά ή ενοικίαση, αυτό γίνεται ακόμα πιο δύσκολο με την πάροδο του χρόνου. Και οι τιμές των κατοικιών και τα ενοίκια φαντάζουν όλο και πιο ακριβά. Λαμβάνοντας υπόψη μας και το γεγονός πως η κατασκευή νέων κατοικιών δεν είναι αρκετή για να ικανοποιήσει την ζήτηση, αυτό, είναι προφανές πως οι κατοικίες είναι και δυσεύρετες και ακριβές για μεγάλο μέρος των ενδιαφερομένων.
Όπως ανέφερε το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο σε έκθεσή του από την προηγούμενη εβδομάδα, αυτή την στιγμή η αγορά κατοικίας φαίνεται υπερτιμημένη κατά 10% περίπου για τους εγχώριους υποψήφιους αγοραστές. Η αναφορά μεγάλου μέρους του Τύπου σε στεγαστική κρίση είναι βέβαιο πως έχει κάποια ουσία, δεν αποτελεί όμως μόνο ελληνικό φαινόμενο αλλά βρίσκεται σε εξέλιξη σε πολλές άλλες χώρες, εντός και εκτός Ευρώπης. Εδώ όμως δημιουργείται ένα ενδιαφέρον ερώτημα. Αν τα εισοδήματα των Ελλήνων ήταν πιο υψηλά, η στεγαστική κρίση θα εξαφανιζόταν; Η απάντηση εδώ δεν είναι και πολύ εύκολη, καθώς κάποιος θα μπορούσε να ισχυριστεί πως αν οι οικονομικές μας δυνατότητες ήταν πιο μεγάλες τότε η ζήτηση θα ήταν ακόμα πιο ισχυρή και οι τιμές θα ανέβαιναν ακόμα περισσότερο. Σε μία τέτοια περίπτωση, μάλλον θα υπήρχε ακόμα στεγαστική κρίση, εκτός αν μειωνόταν η ζήτηση από το εξωτερικό και αυτό δεν φαίνεται τόσο εύκολο αφού οι τιμές των ελληνικών ακινήτων σε γενικές γραμμές είναι χαμηλότερες από αυτές σε πολλές άλλες χώρες.
Όπως έχουμε δει και άλλες φορές που μας απασχόλησε το ζήτημα του κόστους της στέγασης (Ακίνητα: Τα καύσιμα του ράλι σε Ελλάδα και Ευρώπη | Liberal.gr), αν δεν αυξηθεί η προσφορά η αγορά κατοικιών θα εξακολουθήσει να δυσκολεύει ένα μεγάλο μέρος των υποψήφιων εγχώριων αγοραστών. Ειδικά για την περίπτωση της Ελλάδας, είναι χρήσιμο να επισημάνουμε κάτι που είδαμε στην έκθεση του ΔΝΤ, πως δηλαδή το κόστος των κατοικιών είναι λιγότερο δυσβάσταχτο απ’ όσο ήταν πριν μερικά χρόνια όταν η χώρα έβγαινε από την κρίση.
Στην ίδια έκθεση αναφέρεται πως η ενδεδειγμένη πολιτική για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης πρέπει να περιλαμβάνει, εκτός από μέτρα ενίσχυσης του εισοδήματος για ένα μέρος του πληθυσμού, σχεδιασμό μέτρων για την επαναφορά στην αγορά μεγάλου αριθμού κατοικιών που αυτή την στιγμή είναι εκτός αγοράς (άδεια) και για την ενίσχυση της κατασκευαστικής δραστηριότητας στον τομέα των κατοικιών χαμηλού κόστους που πραγματικά θα ενδιέφεραν μεγάλο μέρος του πληθυσμού.
Οι προτεινόμενες λύσεις, από το ΔΝΤ, την ΤτΕ και άλλους φορείς είναι πολλές και δεν έχει ιδιαίτερο νόημα να πούμε κάτι παραπάνω. Αυτό που μπορούμε να πούμε είναι πως αν δεν αυξηθεί ο αριθμός των διαθέσιμων κατοικιών, νεόδμητων ή υφισταμένων, που θα απευθύνονται στα νοικοκυριά μέσων και χαμηλότερων εισοδημάτων, οι τάσεις που υπάρχουν εδώ και χρόνια στον τομέα της ζήτησης θα εξακολουθούν να ανεβάζουν τις τιμές και να εντείνουν το χάσμα μεταξύ «κερδισμένων» και «χαμένων». Και όσο και να φαίνεται πως η ελληνική οικονομία μπορεί να αντέξει αυτό το φαινόμενο, κάποια στιγμή αυτό μάλλον θα πάψει να ισχύει.
