15 years had to pass to show a new history of high housing prices in Greece. According to data from the Bank of Greece, the significant price increase for 2025 brought the relevant indicator for the first time above 2008 levels.
For someone who is not well aware of what has been mediated since then until now, this performance may seem disappointing. For us, however, that saw the apartment prices decline by at least 40% from 2008 to 2018, there is no doubt that after 2019 the apartment prices, as well as the property prices, in Greece have made a very strong rally.
With a quick look at TTE's data, we see that the rise since 2018 is about 85%. It is true that the rate of rise has declined somewhat over the last two years and from 12% to 13% has been down by 8% but this is still a very strong rate of rise. In the recent TTE report we saw that for 2025 the rise in the prices of residential apartments was an average of 7.8% for all Greece and for all types of residential apartments.
It is obvious that this great upward movement has greatly helped the owners of residential properties, who have seen the value of their property recover significantly, whether they are natural or legal persons. Obviously, banks are also very satisfied, as this means that the risks to existing housing loans have been minimised, while at the same time the rate of disbursement of new housing loans has been increasing. All of this is extremely positive for the country's economy, since the rise in prices has also revived the building activity whether we are talking about new constructions or renovations of old houses/apartments.
The reasons for this great rally are pretty much known. First of all, after such a catastrophic fall it is reasonable to see the situation change. Beyond that, however, there are several important reasons behind the strong price rally. The good progress of the international economy in recent years and the great wealth created by the rise in stock and commodities, combined with the global boom of tourism, have intensified demand from abroad.
External demand has also been strengthened by requests for Golden Visa, as by citizens of the Middle and Near East countries who seek a safe haven which they could use in the event of war or great internal tension in their homelands. External demand could also be regarded in some ways as intense activity in real estate markets by Greek shipping companies. To these sources of demand, the normal demand from the country's residents, mainly Greeks and foreigners, is added. And all this at a time when the construction of new houses cannot, as in many other countries, meet demand.
But as our current title implies, the great rise in prices has not only a positive face. Price increases are not beneficial for everyone in Greece. For those who do not own a home, things are not so good. And he's not well for a simple reason. Because the cost of buying a house, not necessarily a new builder, has risen in recent years at a higher rate than income, as TTE commander Giannis Stournaras has publicly reported.
Καθώς μαζί με τις αξίες των ακινήτων είχαν μειωθεί δραματικά και τα εισοδήματα από την εργασία για το μεγαλύτερο μέρος των Ελλήνων, αυτό απλά σημαίνει πως για τους περισσότερους που αναζητούν κατοικία για αγορά ή ενοικίαση, αυτό γίνεται ακόμα πιο δύσκολο με την πάροδο του χρόνου. Και οι τιμές των κατοικιών και τα ενοίκια φαντάζουν όλο και πιο ακριβά. Λαμβάνοντας υπόψη μας και το γεγονός πως η κατασκευή νέων κατοικιών δεν είναι αρκετή για να ικανοποιήσει την ζήτηση, αυτό, είναι προφανές πως οι κατοικίες είναι και δυσεύρετες και ακριβές για μεγάλο μέρος των ενδιαφερομένων.
Όπως ανέφερε το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο σε έκθεσή του από την προηγούμενη εβδομάδα, αυτή την στιγμή η αγορά κατοικίας φαίνεται υπερτιμημένη κατά 10% περίπου για τους εγχώριους υποψήφιους αγοραστές. Η αναφορά μεγάλου μέρους του Τύπου σε στεγαστική κρίση είναι βέβαιο πως έχει κάποια ουσία, δεν αποτελεί όμως μόνο ελληνικό φαινόμενο αλλά βρίσκεται σε εξέλιξη σε πολλές άλλες χώρες, εντός και εκτός Ευρώπης. Εδώ όμως δημιουργείται ένα ενδιαφέρον ερώτημα. Αν τα εισοδήματα των Ελλήνων ήταν πιο υψηλά, η στεγαστική κρίση θα εξαφανιζόταν; Η απάντηση εδώ δεν είναι και πολύ εύκολη, καθώς κάποιος θα μπορούσε να ισχυριστεί πως αν οι οικονομικές μας δυνατότητες ήταν πιο μεγάλες τότε η ζήτηση θα ήταν ακόμα πιο ισχυρή και οι τιμές θα ανέβαιναν ακόμα περισσότερο. Σε μία τέτοια περίπτωση, μάλλον θα υπήρχε ακόμα στεγαστική κρίση, εκτός αν μειωνόταν η ζήτηση από το εξωτερικό και αυτό δεν φαίνεται τόσο εύκολο αφού οι τιμές των ελληνικών ακινήτων σε γενικές γραμμές είναι χαμηλότερες από αυτές σε πολλές άλλες χώρες.
Όπως έχουμε δει και άλλες φορές που μας απασχόλησε το ζήτημα του κόστους της στέγασης (Ακίνητα: Τα καύσιμα του ράλι σε Ελλάδα και Ευρώπη | Liberal.gr), αν δεν αυξηθεί η προσφορά η αγορά κατοικιών θα εξακολουθήσει να δυσκολεύει ένα μεγάλο μέρος των υποψήφιων εγχώριων αγοραστών. Ειδικά για την περίπτωση της Ελλάδας, είναι χρήσιμο να επισημάνουμε κάτι που είδαμε στην έκθεση του ΔΝΤ, πως δηλαδή το κόστος των κατοικιών είναι λιγότερο δυσβάσταχτο απ’ όσο ήταν πριν μερικά χρόνια όταν η χώρα έβγαινε από την κρίση.
Στην ίδια έκθεση αναφέρεται πως η ενδεδειγμένη πολιτική για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης πρέπει να περιλαμβάνει, εκτός από μέτρα ενίσχυσης του εισοδήματος για ένα μέρος του πληθυσμού, σχεδιασμό μέτρων για την επαναφορά στην αγορά μεγάλου αριθμού κατοικιών που αυτή την στιγμή είναι εκτός αγοράς (άδεια) και για την ενίσχυση της κατασκευαστικής δραστηριότητας στον τομέα των κατοικιών χαμηλού κόστους που πραγματικά θα ενδιέφεραν μεγάλο μέρος του πληθυσμού.
Οι προτεινόμενες λύσεις, από το ΔΝΤ, την ΤτΕ και άλλους φορείς είναι πολλές και δεν έχει ιδιαίτερο νόημα να πούμε κάτι παραπάνω. Αυτό που μπορούμε να πούμε είναι πως αν δεν αυξηθεί ο αριθμός των διαθέσιμων κατοικιών, νεόδμητων ή υφισταμένων, που θα απευθύνονται στα νοικοκυριά μέσων και χαμηλότερων εισοδημάτων, οι τάσεις που υπάρχουν εδώ και χρόνια στον τομέα της ζήτησης θα εξακολουθούν να ανεβάζουν τις τιμές και να εντείνουν το χάσμα μεταξύ «κερδισμένων» και «χαμένων». Και όσο και να φαίνεται πως η ελληνική οικονομία μπορεί να αντέξει αυτό το φαινόμενο, κάποια στιγμή αυτό μάλλον θα πάψει να ισχύει.
