The housing crisis The Commission is also aware of the fact that, in the case of Greece, there is a need for a new approach to the problem. International Monetary Fund, recording an explosive mix of rising prices, high rents and serious structural weaknesses in the housing market.
As he points out, real estate prices and rents are rising at a much faster rate than household incomes, as the high demand, from both Greek and foreign investors, meets limited available supply, old and energy-efficient building stock and significant market malfunctions.
At the same time, thousands of dwellings remain vacant or undervalued, while short-term leases, high renovation costs and barriers to building activity further intensify pressure. Within this environment, the IMF stresses the need for a more aggressive and coordinated housing policy, with emphasis on use of inactive housing reserve, the strengthening social housing and reducing barriers to the construction of new dwellings.
Prices rise
According to the report, housing prices have increased at a much faster rate than income after 2017, while rising interest rates, low savings and bank lending restrictions make access to ownership increasingly difficult. At the same time, rents are now moving upwards, even more burdening households, in a country where – as OECD research records – two out of three citizens say they are concerned about whether they will be able to find or maintain a decent residence.
The «Greek paradox»
The IMF stands particularly in one «Greek paradox» the housing crisis: although more than 60% of households have a privately owned home without a housing loan, the housing burden remains extremely high. Greece is among the countries with the largest housing reserve per inhabitant in Europe, despite population decline, However, 35% of the dwellings are not used as a main residence, while about one third of them – 12%-13% of the total stock – remain vacant.
Από το 2017 η αγορά έχει ανακάμψει σταθερά, με τις τιμές να αυξάνονται σωρευτικά κατά περίπου 85%, έναντι αύξησης μόλις 47% στο διαθέσιμο εισόδημα ανά κάτοικο
Οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα αυξάνονται τα τελευταία χρόνια με πολύ ταχύτερο ρυθμό από τα εισοδήματα, σε μια εξέλιξη που το ΔΝΤ αποδίδει κυρίως σε ένα ισχυρό «φαινόμενο ανάκαμψης» μετά την κατάρρευση της αγοράς ακινήτων στη διάρκεια της κρίσης χρέους.
Οι τιμές κατέγραψαν πτώση άνω του 40% την περίοδο 2008-2016. Από τότε, όμως, η αγορά έχει ανακάμψει σταθερά, με τις τιμές να αυξάνονται σωρευτικά κατά περίπου 85%, έναντι αύξησης μόλις 47% στο διαθέσιμο εισόδημα ανά κάτοικο. Το ΔΝΤ εκτιμά ότι η υπερτίμηση της αγοράς κινείται γύρω στο 10%, την ώρα που τα στοιχεία της πλατφόρμας Spitogatos δείχνουν μεγάλες γεωγραφικές ανισότητες, με αισθητά υψηλότερες τιμές στην Attica, Thessaloniki και τους τουριστικούς προορισμούς σε σχέση με την υπόλοιπη χώρα.
Αριστερά η αναλογία τιμών και εισοδήματος από το 1998 έως το 2025. Δεξιά οι διαφορές στις τιμές ανά τ.μ. σε διάφορες περιοχές της Ελλάδας.
Εως 24 χρόνια για την προκαταβολή αγοράς
Η πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση γίνεται ολοένα δυσκολότερη κυρίως λόγω του υψηλού κόστους δανεισμού και των χαμηλών αποταμιεύσεων των νοικοκυριών, επισημαίνει το ΔΝΤ. Η εκρηκτική άνοδος των τιμών των ακινήτων σε συνδυασμό με τα αυξημένα επιτόκια στεγαστικών δανείων έχει επιδεινώσει αισθητά τον δείκτη στεγαστικής προσιτότητας, ο οποίος μετρά κατά πόσο ένα μέσο νοικοκυριό μπορεί να αγοράσει μια τυπική κατοικία χωρίς να στερείται βασικές καταναλωτικές ανάγκες.
Με ετήσιο ποσοστό αποταμίευσης 10%, ένα νοικοκυριό θα χρειαζόταν περίπου 24 χρόνια, ή 14 χρόνια στην καλύτερη περίπτωση, για να συγκεντρώσει τα απαραίτητα χρήματα για την προκαταβολή αγοράς κατοικίας
Σύμφωνα με τους υπολογισμούς της έκθεσης, με δεδομένο ότι οι τράπεζες απαιτούν συνήθως η δόση του δανείου να μην ξεπερνά το 30% του εισοδήματος και το δάνειο να καλύπτει το 70%-80% της αξίας του ακινήτου, το μέσο ελληνικό νοικοκυριό υπολειπόταν το 2024 κατά περίπου 7% έως και 17% του απαιτούμενου εισοδήματος για να μπορέσει να λάβει στεγαστικό δάνειο.
Ακόμη όμως και στις περιπτώσεις όπου το εισόδημα επαρκεί για την έγκριση δανείου, το ύψος της απαιτούμενης προκαταβολής παραμένει τεράστιο εμπόδιο. Το ΔΝΤ εκτιμά ότι, με ετήσιο ποσοστό αποταμίευσης 10%, ένα νοικοκυριό θα χρειαζόταν περίπου 24 χρόνια, ή 14 χρόνια στην καλύτερη περίπτωση, για να συγκεντρώσει τα απαραίτητα χρήματα για την προκαταβολή αγοράς κατοικίας.
Τα ενοίκια μπορεί να άργησαν να ακολουθήσουν την εκρηκτική άνοδο των τιμών των ακινήτων, ωστόσο πλέον εμφανίζουν ολοένα πιο έντονες ενδείξεις πίεσης, προειδοποιεί το ΔΝΤ. Η αύξηση των ενοικίων επιταχύνθηκε αισθητά μετά την πανδημία, αγγίζοντας το 10% το 2025.
Αριστερά η εξέλιξη στις τιμές ενοικίων από το 2011 έως το 2025. Δεξιά, οι τιμές ανα τ.μ. σε διάφορες περιοχές της χώρας.
Σύμφωνα με το ΔΝΤ το ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος που κατευθύνεται σε στεγαστικές δαπάνες ήταν διαχρονικά ιδιαίτερα αυξημένο στη χώρα και διογκώθηκε ακόμη περισσότερο κατά τη διάρκεια της κρίσης χρέους. Αν και η κατάσταση βελτιώθηκε κάπως με την ανάκαμψη της οικονομίας, η πρόοδος αυτή φαίνεται πλέον να έχει «παγώσει», ενώ για τα χαμηλότερα εισοδηματικά στρώματα η εικόνα επιδεινώνεται ξανά.
Το υψηλό στεγαστικό κόστος συνδέεται και με αυξημένες ληξιπρόθεσμες οφειλές. Σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνας EU-SILC, το 41,8% των νοικοκυριών εμφανίζει καθυστερήσεις σε πληρωμές που σχετίζονται με τη στέγαση
Προκειμένου να αντεπεξέλθουν στο αυξημένο κόστος στέγασης, όλο και περισσότεροι νέοι παραμένουν για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα στο πατρικό τους. Παράλληλα, πολλά νοικοκυριά στρέφονται σε μικρότερες κατοικίες.
Την ίδια στιγμή, το υψηλό στεγαστικό κόστος συνδέεται και με αυξημένες ληξιπρόθεσμες οφειλές. Σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνας EU-SILC, το 41,8% των νοικοκυριών εμφανίζει καθυστερήσεις σε πληρωμές που σχετίζονται με τη στέγαση, ενώ μεγάλος αριθμός πολιτών δηλώνει ότι δυσκολεύεται να θερμάνει ή να ψύξει επαρκώς την κατοικία του, στοιχείο που αναδεικνύει και τη διάσταση της ενεργειακής φτώχειας στην ελληνική στεγαστική κρίση.
Η ιδιοκτησία από μόνη της δεν αρκεί πλέον για να προστατεύσει τα νοικοκυριά από τη στεγαστική κρίση
Σύμφωνα με την έρευνα, που βασίστηκε σε στοιχεία της περιόδου 2021-2025, η πιθανότητα στεγαστικής υπερχρέωσης για χαμηλόμισθους δανειολήπτες ή ενοικιαστές ξεπερνά το 90%, όταν για τα υψηλότερα εισοδηματικά στρώματα περιορίζεται περίπου στο ένα τρίτο. Αντίστοιχα, ένας χαμηλού εισοδήματος ενοικιαστής έχει τετραπλάσιες πιθανότητες να βρεθεί σε κατάσταση υπερχρέωσης σε σχέση με έναν πιο εύπορο ενοικιαστή. Ακόμη όμως και μεταξύ όσων διαθέτουν κατοικία χωρίς δάνειο, τα χαμηλά εισοδήματα αυξάνουν απότομα την οικονομική πίεση, δείχνοντας –σύμφωνα με το ΔΝΤ– ότι η ιδιοκτησία από μόνη της δεν αρκεί πλέον για να προστατεύσει τα νοικοκυριά από τη στεγαστική κρίση.
Σύμφωνα με την έκθεση, την περίοδο 2011-2021 αυξήθηκε σημαντικά το ποσοστό των νοικοκυριών που διαθέτουν ακίνητη περιουσία αλλά εμφανίζουν περιορισμένα τρέχοντα εισοδήματα – το λεγόμενο φαινόμενο «πλούσιοι σε περιουσιακά στοιχεία αλλά φτωχοί σε εισόδημα». Αυτό σημαίνει ότι ακόμη και ιδιοκτήτες κατοικιών χωρίς στεγαστικό δάνειο εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν σημαντικές οικονομικές πιέσεις σε σχέση με το εισόδημά τους, ιδιαίτερα όταν δεν διαθέτουν επαρκή ρευστότητα ή δυνατότητα δανεισμού. Το ΔΝΤ χαρακτηρίζει αυτή την αντίφαση ένα από τα βασικά στοιχεία του «ελληνικού στεγαστικού παραδόξου».
Ο παράγοντας ενέργεια
Το Ταμείο αποδίδει σημαντικό μέρος του υψηλού στεγαστικού κόστους και στην παλαιότητα του ελληνικού κτιριακού αποθέματος, το οποίο εμφανίζεται αισθητά λιγότερο ενεργειακά αποδοτικό σε σχέση με άλλες χώρες της Νότιας Ευρώπης. Ακόμη και νοικοκυριά χωρίς ενοίκιο ή στεγαστικό δάνειο επιβαρύνονται με υψηλά πάγια έξοδα, όπως λογαριασμούς ενέργειας, κόστη συντήρησης και φόρους ακινήτων.
Μόλις το 7,4% των ελληνικών κατοικιών κατατάσσεται στην ενεργειακή κατηγορία Β ή υψηλότερη, με αποτέλεσμα τα ελληνικά σπίτια να καταναλώνουν περίπου 65% περισσότερη ενέργεια ανά τετραγωνικό μέτρο σε σχέση με τα αντίστοιχα πορτογαλικά ακίνητα
Σύμφωνα με την έκθεση, οι ενεργειακές δαπάνες των ελληνικών νοικοκυριών είναι υψηλότερες σε όρους αγοραστικής δύναμης σε σχέση με χώρες με παρόμοιες κλιματικές συνθήκες, όπως η Ισπανία και η Πορτογαλία. Το πρόβλημα, ωστόσο, δεν φαίνεται να σχετίζεται τόσο με τις τιμές της ενέργειας όσο με τη χαμηλή ενεργειακή απόδοση των κατοικιών. Μόλις το 7,4% των ελληνικών κατοικιών κατατάσσεται στην ενεργειακή κατηγορία Β ή υψηλότερη, με αποτέλεσμα τα ελληνικά σπίτια να καταναλώνουν περίπου 65% περισσότερη ενέργεια ανά τετραγωνικό μέτρο σε σχέση με τα αντίστοιχα πορτογαλικά ακίνητα, όπου οι επενδύσεις σε ενεργειακές αναβαθμίσεις υπήρξαν 2,5 φορές υψηλότερες.
Παράλληλα, παρά τις πρόσφατες μειώσεις στον ΕΝΦΙΑ, οι επαναλαμβανόμενοι φόροι ακινήτων παραμένουν σχετικά υψηλοί στην Ελλάδα και συνεχίζουν να επιβαρύνουν το συνολικό στεγαστικό κόστος των ιδιοκτητών. Παρ’ όλα αυτά η έκθεση σημειώνει ότι οι πρόσφατες φορολογικές απαλλαγές για ορισμένα χαμηλού εισοδήματος νοικοκυριά ενδέχεται να περιορίσουν εν μέρει αυτή την πίεση.
Αριστερά, η ένταση ενεργειακής κατανάλωσης στον οικιακό τομέα. Δεξιά το ποσοστό ατόμων που ζουν σε κατοικίες των οποίων η ενεργειακή απόδοση βελτιώθηκε τα τελευταία 5 χρόνια, 2023.
Ο παράγοντας Airbnb
Η ανάλυση του ΔΝΤ καταλήγει στο συμπέρασμα ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb έχουν εντείνει τις πιέσεις στην προσφορά κατοικιών σε συγκεκριμένες περιοχές της χώρας. Χρησιμοποιώντας μια ειδική περιφερειακή βάση δεδομένων που συνδυάζει στοιχεία από τις πλατφόρμες Spitogatos, ΙΝΣΕΤΕ και ΕΛΣΤΑΤ, η έκθεση διαπιστώνει ότι όσο αυξάνεται η ένταση της βραχυχρόνιας μίσθωσης, τόσο αυξάνονται και οι τιμές των ακινήτων – ιδιαίτερα σε περιοχές όπου τα ποσοστά ιδιοκατοίκησης είναι χαμηλά και κυριαρχούν οι ενοικιαστές. Αντίστοιχη εικόνα καταγράφεται και στα ενοίκια, αν και η επίδραση εμφανίζεται ηπιότερη.
Ωστόσο, το Ταμείο σημειώνει ότι η συνολική επίδραση των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην προσιτότητα της στέγασης δεν μπορεί να αποτιμηθεί πλήρως χωρίς να ληφθεί υπόψη και η συμβολή τους στην οικονομική δραστηριότητα και τα εισοδήματα από τον τουρισμό.
Οι προτάσεις
1. Αξιοποίηση των κενών κατοικιών
Κατά το ΔΝΤ, η ταχύτερη και πιο αποτελεσματική λύση για την άμβλυνση της στεγαστικής κρίσης είναι η επαναφορά των κενών κατοικιών στην αγορά. Η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι οι επιτυχημένες στρατηγικές συνδυάζουν κίνητρα, αντικίνητρα και θεσμική στήριξη.
Πρώτο βήμα, σύμφωνα με το Ταμείο, είναι η επέκταση και καλύτερη στόχευση των προγραμμάτων ανακαίνισης, ώστε να αντιμετωπιστούν τα προβλήματα ρευστότητας που εμποδίζουν πολλούς ιδιοκτήτες να αξιοποιήσουν τα ακίνητά τους. Μάλιστα, η σύνδεση των επιδοτήσεων με ενεργειακές αναβαθμίσεις θα μπορούσε να προσφέρει διπλό όφελος: μείωση του ενεργειακού κόστους για τα νοικοκυριά και αύξηση της διαθέσιμης προσφοράς κατοικιών.
Το ΔΝΤ εισηγείται επίσης την επιβολή φορολογικών αντικινήτρων για τις κενές κατοικίες, όπως ειδικούς φόρους ή πρόσθετες επιβαρύνσεις σε υποαξιοποιούμενα ακίνητα σε περιοχές υψηλής ζήτησης, στα πρότυπα χωρών όπως η Γαλλία και η Ιρλανδία.
2. Μακροχρόνιες μισθώσεις
Το ΔΝΤ εκτιμά ότι η αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης μπορεί να γίνει πιο ελκυστική μόνο εάν μειωθεί το «ασφάλιστρο κινδύνου» που, όπως θεωρούν πολλοί ιδιοκτήτες, συνοδεύει τους ενοικιαστές και τις πολυετείς μισθώσεις. Σύμφωνα με έρευνα της Alpha Bank το 2026, οι ιδιοκτήτες προτιμούν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις όχι μόνο λόγω υψηλότερων αποδόσεων, αλλά και επειδή προσφέρουν μεγαλύτερη ευελιξία –καθώς μπορούν να χρησιμοποιούν το ακίνητο όταν το επιθυμούν– και επειδή θεωρούν ότι ενέχουν μικρότερο κίνδυνο σε σχέση με τους μακροχρόνιους ενοικιαστές.
Στο πλαίσιο αυτό, το Ταμείο θεωρεί ότι κινούνται προς τη σωστή κατεύθυνση τα φορολογικά κίνητρα για τη μετατροπή ακινήτων από βραχυχρόνια μίσθωση ή αδράνεια σε μακροχρόνια ενοικίαση.
3 Αύξηση της προσφοράς νέων κατοικιών
Το ΔΝΤ εκτιμά ότι η αύξηση της προσφοράς νέων κατοικιών προϋποθέτει μια ουσιαστική αλλαγή στην παραγωγικότητα του κατασκευαστικού κλάδου και στη λειτουργία της αγοράς. Οπως σημειώνεται στην έκθεση, απαιτείται καλύτερη κατανομή πόρων και ενίσχυση των πιο παραγωγικών επιχειρήσεων, μέσω πολιτικών που θα διευκολύνουν είτε την αναδιάρθρωση είτε την αποχώρηση μη βιώσιμων εταιρειών – των λεγόμενων «εταιρειών-ζόμπι» – και θα μειώνουν τα εμπόδια στην ανάπτυξη και συγχώνευση επιχειρήσεων.
4. Προσιτή και κοινωνική κατοικία
Το ΔΝΤ χαιρετίζει τις πρωτοβουλίες της κυβέρνησης για την ενίσχυση της προσιτής και κοινωνικής κατοικίας, τονίζοντας ωστόσο ότι οι παρεμβάσεις αυτές θα πρέπει να ενισχυθούν περαιτέρω. Ιδιαίτερα σημαντικό θεωρεί το σχέδιο αξιοποίησης και ανακαίνισης δημόσιων ακινήτων σε συνεργασία με τον ιδιωτικό τομέα, το οποίο, όπως σημειώνει, μπορεί να αποτελέσει κρίσιμο βήμα για τη δημιουργία οργανωμένης κοινωνικής στεγαστικής αγοράς στην Ελλάδα.
Θετικά αξιολογείται επίσης και το νέο οικοδομικό πλαίσιο που δίνει κίνητρα σε κατασκευαστές και επενδυτές ακινήτων να διαθέτουν μέρος των νέων αναπτύξεών τους σε κοινωνική ή οικονομικά προσιτή κατοικία.
5. Επανασχεδιασμός των μέτρων στήριξης
Το ΔΝΤ προειδοποιεί ότι τα μέτρα στήριξης της στεγαστικής ζήτησης θα πρέπει να γίνουν πιο στοχευμένα, ώστε να αποφεύγεται η περαιτέρω άνοδος των τιμών και η ενίσχυση κοινωνικών ανισοτήτων. Οπως επισημαίνεται στην έκθεση, όταν η προσφορά κατοικιών παραμένει περιορισμένη και δεν μπορεί να ανταποκριθεί γρήγορα στη ζήτηση, οι οριζόντιες επιδοτήσεις και τα γενικευμένα μέτρα στήριξης τείνουν τελικά να ωφελούν περισσότερο τους ιδιοκτήτες και τους πωλητές ακινήτων, παρά να βελτιώνουν ουσιαστικά την προσιτότητα της στέγασης.
Οι οριζόντιες επιδοτήσεις και τα γενικευμένα μέτρα στήριξης, όταν η προσφορά κατοικιών παραμένει περιορισμένη, τείνουν τελικά να ωφελούν περισσότερο τους ιδιοκτήτες και τους πωλητές ακινήτων, παρά να βελτιώνουν ουσιαστικά την προσιτότητα της στέγασης
Σύμφωνα με το Ταμείο, η σύνδεση των επιστροφών ενοικίου με το πραγματικό ύψος του μηνιαίου μισθώματος θα μπορούσε να αυξήσει τη διαφάνεια στην αγορά ενοικίων, ωστόσο κάτι τέτοιο θα συνεπαγόταν μεγαλύτερο δημοσιονομικό κόστος στο μέλλον.
Παράλληλα, το ΔΝΤ καλεί την κυβέρνηση να επανεξετάσει την αποτελεσματικότητα φορολογικών κινήτρων όπως η απαλλαγή ΦΠΑ στις νέες οικοδομές. Οπως σημειώνεται, υπάρχει ο κίνδυνος τέτοιου τύπου παρεμβάσεις να ευνοούν κυρίως πιο εύπορα νοικοκυριά ή μεγάλες εταιρείες ακινήτων, χωρίς ουσιαστικό όφελος για τη στεγαστική προσιτότητα. Σε αυτή την περίπτωση, το Ταμείο προτείνει είτε τη σταδιακή κατάργησή τους είτε τον επαναπροσανατολισμό τους προς την ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση του υφιστάμενου στεγαστικού αποθέματος.
6. Συντονισμός πολιτικών
Το ΔΝΤ υπογραμμίζει ότι η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης δεν μπορεί να επιτευχθεί μόνο με αποσπασματικές παρεμβάσεις στην αγορά ακινήτων, αλλά απαιτεί πολύ στενότερο συντονισμό πολιτικών σε τομείς όπως η εργασία, η ενέργεια, το τραπεζικό σύστημα και η περιφερειακή ανάπτυξη. Σύμφωνα με την έκθεση, η βελτίωση της στεγαστικής προσιτότητας προϋποθέτει την αντιμετώπιση βαθύτερων διαρθρωτικών προβλημάτων που επηρεάζουν τα εισοδήματα, το κόστος ζωής και τη συγκέντρωση της ζήτησης σε συγκεκριμένες περιοχές.
Συμπεράσματα
Σύμφωνα με τα συμπεράσματα της έκθεσης του ΔΝΤ, το πρόβλημα της στεγαστικής προσιτότητας στην Ελλάδα έχει εξελιχθεί σε έναν αυτοτροφοδοτούμενο φαύλο κύκλο, όπου η οικονομική ευαλωτότητα των νοικοκυριών, το γηρασμένο και ενεργειακά αναποτελεσματικό κτιριακό απόθεμα και οι δημογραφικές και κοινωνικές αλλαγές αλληλοενισχύονται.
Το Ταμείο εκτιμά ότι η Ελλάδα δεν αντιμετωπίζει τόσο μια κλασική έλλειψη κατοικιών, όσο ένα πρόβλημα λανθασμένης κατανομής και αξιοποίησης του υπάρχοντος στεγαστικού αποθέματος. Οι διαρθρωτικές δυσλειτουργίες, οι γεωγραφικές ανισορροπίες, η συγκεντρωμένη ζήτηση και οι αδυναμίες της αγοράς οδηγού, όπως σημειώνεται, σε έντονες αναντιστοιχίες μεταξύ προσφοράς και πραγματικών στεγαστικών αναγκών.
Στον χρηματοπιστωτικό τομέα, κρίνεται απαραίτητη η χαλάρωση των πιστωτικών περιορισμών, κυρίως μέσω ταχύτερης εκκαθάρισης των παλαιών «κόκκινων» δανείων, ενίσχυσης του ανταγωνισμού μεταξύ τραπεζών και ανάπτυξης εξειδικευμένων χρηματοδοτικών προϊόντων για ανακαινίσεις και ενεργειακές αναβαθμίσεις κατοικιών.
