By Nikos Rousanoglu
“Ναρκοθετείται” η αγορά ακινήτων από την μη εξεύρεση λύσης στο χρόνιο πρόβλημα των μεταβιβάσεων, καθώς ένα σημαντικό μέρος κατοικιών βρίσκεται σήμερα εκτός αγοράς, λόγω της αδυναμίας των ιδιοκτητών τους να προβούν στις απαιτούμενες διορθώσεις, είτε λόγω χρόνου, είτε λόγω κόστους, ή κάποιου συνδυασμού των δύο αυτών παραγόντων. Οι χρόνιες ασυμφωνίες των δηλωθέντων επιφανειών αποτελούν τον πιο κοινό παράγοντα που χρήζει αντιμετώπισης, κάτι που αντιλαμβάνονται πλέον και οι αρμόδιοι φορείς, με την ΑΑΔΕ να υποχρεώνεται σε νέα αναβολή της εφαρμογής του νέου Μητρώου Δεδομένων Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΜΙΔΑ), με το 2027 να αποτελεί πλέον το επόμενο “ορόσημο” κι ενώ ήδη έχουν δοθεί δύο παρατάσεις. Το ΜΙΔΑ επρόκειτο να είναι λειτουργικό ήδη από τον περασμένο Ιούνιο, κάτι που τελικά δεν κατέστη εφικτό, καθώς οι υπηρεσίες διαπίστωσαν αυτό που εντοπίζουν και σχεδόν όλοι οι ιδιοκτήτες που ενδιαφέρονται να προχωρήσουν σε πώληση της περιουσίας τους τα τελευταία χρόνια: ότι οι επιφάνειες που έχουν δηλωθεί στο Κτηματολόγιο σπάνια έως ποτέ δεν συμπίπτουν με τις αντίστοιχες επιφάνειες του Ε9, ή των στοιχείων του ΔΕΔΔΗΕ (επί των οποίων υπολογίζεται το ΤΑΠ). Η έκταση του φαινομένου είναι σαφώς μεγαλύτερη των αρχικών εκτιμήσεων, καθώς δεν αφορά μόνο περιπτώσεις ακινήτων, που είχαν ενταχθεί στο παρελθόν σε διαδικασίες τακτοποιήσεων, διορθώσεων (π.χ. για τους ημιυπαίθριους).
Αντιθέτως, όπως αναφέρουν τα τελευταία χρόνια στελέχη της αγοράς ακινήτων, το πρόβλημα είναι βαθύτερο και οφείλεται στο γεγονός ότι σπάνια τα αρχικά συμβόλαια μεταβίβασης αναγράφουν τα πραγματικά τ.μ., ειδικά όσο πιο παλιό είναι το ακίνητο. Περίπου το 50-60% του οικιστικού αποθέματος της χώρας έχει κατασκευαστεί πριν από το 1980, όταν όμως οι μετρήσεις των επιφανειών δεν γίνονταν με την ίδια συνέπεια και ακρίβεια, μια ακόμα διαχρονική παθογένεια της κτηματαγοράς. Σήμερα, που οι μετρήσεις είναι πολύ πιο ακριβείς, αποκαλύπτονται τα προβλήματα και οι ασυμφωνίες των επιφανειών, που διορθώνονται μόνο όταν το εκάστοτε ακίνητο μεταβιβάζεται, ή εντάσσεται σε κάποιο πρόγραμμα ενεργειακής αναβάθμισης, καθώς μόνο τότε είναι υποχρεωτική η έκδοση ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου, που επιλύει το πρόβλημα.
Τα προβλήματα αυτά έγιναν αντιληπτά πλέον από τους αρμόδιους φορείς, που επιχείρησαν να αντλήσουν τα στοιχεία από το Κτηματολόγιο, την φορολογική διοίκηση και τον ΔΕΔΔΗΕ και αποκαλύφθηκε ότι είναι πολύ λίγα ως ποσοστό επί του συνόλου, τα ακίνητα όπου συμφωνούν ο ΑΤΑΚ και το ΚΑΕΚ, δηλαδή οι μοναδικοί κωδικοί του ίδιου ακινήτου στην ΑΑΔΕ και το Κτηματολόγιο αντίστοιχα. Εκτός από τυχόν λάθη και αβλεψίες των ιδιοκτητών, που είναι εύκολο να διορθωθούν, παρατηρούνται αναντιστοιχίες κι επειδή στο μεν Ε9 επικαιροποιούνται τυχόν αλλαγές που έχουν γίνει λόγω π.χ. τακτοποιήσεων αυθαιρεσιών, νομιμοποιήσεις ημιυπαίθριων χώρων κτλ., ενώ στο Κτηματολόγιο συνεχίζεται να αναγράφονται τα αρχικά τ.μ. που είχαν δηλωθεί με βάση τα συμβόλαια και τους τίτλους ιδιοκτησίας. Για να επικαιροποιηθούν όμως και στο Κτηματολόγιο, απαιτείται τροποποίηση οριζοντίου ιδιοκτησίας από μηχανικό και συμβολαιογράφο, διαδικασία που όχι μόνο απαιτεί πολύ χρόνο, αλλά και κόστος. Ο δε μεγάλος φόρτος εργασίας τόσο των μηχανικών, όσο και των συμβολαιογράφων λειτουργεί επίσης εις βάρος της επίσπευσης της όλης διαδικασίας.
Το αποτέλεσμα των παραπάνω είναι να μένουν εκτός αγοράς, απούλητα και κενά χιλιάδες κατοικίες, καθώς πολλοί ιδιοκτήτες, ιδίως άνθρωποι μεγάλης ηλικίας, ή όσοι μένουν μακριά από το ακίνητο που ενδιαφέρονται να αξιοποιήσουν, απογοητεύονται κι εγκαταλείπουν κάθε προσπάθεια. Σύμφωνα με πρόσφατη ανάλυση του ΚΕΦΙΜ (Κέντρο Φιλελεύθερων Μελετών), η μέση διάρκεια ολοκλήρωσης μιας μεταβίβασης ακινήτου ακινήτου στην Ελλάδα ανέρχεται σε 226 ημέρες (περίπου 7,5 μήνες), ενώ σε αρκετές περιπτώσεις υπερβαίνει το ένα έτος. Αντίστοιχα, η έκδοση οικοδομικής άδειας απαιτεί κατά μέσο όρο 100 ημέρες. Πρόκειται για μια εξέλιξη που λίγοι λαμβάνουν υπόψη τους, αλλά τελικά έχει εξελιχθεί σε βασικό “ανάχωμα” στην είσοδο περισσότερων κατοικιών στην αγορά.
Μάλιστα, σύμφωνα με την μελέτη του ΚΕΦΙΜ, “η οικονομική σημασία αυτών των διοικητικών επιβαρύνσεων είναι μεγαλύτερη από όσο φαίνεται εκ πρώτης όψεως. Ένα μεγάλο μέρος του υφιστάμενου αποθέματος κατοικιών (εκτιμάται άνω του 50%) φέρει μικρές ή μεγαλύτερες αποκλίσεις μεταξύ συμβολαίων, Ε9, Κτηματολογίου και πραγματικής κατάστασης του ακινήτου, καθώς και πολεοδομικές εκκρεμότητες ή αυθαίρετες παρεμβάσεις που απαιτούν τακτοποίηση πριν από οποιαδήποτε μεταβίβαση”. Παράλληλα, συμπληρώνει ότι “οι διαδικασίες αυτές δημιουργούν επιπλέον σημεία συμφόρησης σε μηχανικούς, συμβολαιογράφους και πολεοδομικές υπηρεσίες, προκαλώντας πρόσθετη καθυστέρηση στη συναλλαγή. Ως αποτέλεσμα, αρκετοί ιδιοκτήτες, ιδίως μεγαλύτερης ηλικίας ή χαμηλότερης οικονομικής δυνατότητας, αδυνατούν ή αποφεύγουν να αναλάβουν το κόστος και την πολυπλοκότητα συμμόρφωσης, επιλέγοντας να διατηρούν τα ακίνητα εκτός αγοράς, είτε ως πώληση είτε ως μίσθωση”.
