The «map» the following interventions in the home market, but also a first picture of what the new package may include ECH for Real estate and owners, reveal the 14 new measures of the government housing strategy.
These are the speeches which I would like to make. not all will be implemented together, but they form the road map on which housing policy will move in the next few years, with the first moves routed by 2027 and the design gradually spreading by 2030.
The National Strategy for Housing Policy 2026-2035 has now been approved by the Government Housing Policy Committee and is the official ten-year plan to address the housing problem. A total of 50 budget measures of more than EUR 6.5 billion, 36 of which have already been launched or implemented and 14 are the new proposed interventions.
On the table are from a new model «Home» and cheaper housing loans up to tax incentives to build affordable housing, new Golden Visa linked to long-term lease, solutions for students and civil servants on the islands and a new mechanism for monitoring real estate prices.
The direction is clear: weight is now transferred not only to supporting those who want to buy a house, but also to increasing housing supply, so that more properties can return to the long term lease and create a new accessible housing reserve.
The 14 metres
1. Building licenses faster and with AI
The first intervention concerns the modernisation of the system issue of building permits, with a view to reducing the delays that today can hold back new structures and investments.
The project provides for further digitisation, better use of e-Applications and the Single Digital Charter, interconnection of information systems and automated controls. At the table is even the use of artificial intelligence to control supporting documents and quickly identify shortcomings in the files.
2. Platform for students looking for home and roommate
The accuracy of student rents puts in the game the roommateship. A special digital platform is envisaged through which students will be able to search not only home but also a roommate, to share rent and other expenses.
Owners will be able to register properties suitable for living together, while the connection of the platform to the student housing allowance is considered. The provision for State guarantees to owners is of particular importance in order to limit the risk of unpaid rents or damages.
3. Homes for doctors and teachers on the islands
A separate platform is designed for a problem that becomes stronger every year: housing civil servants in islands and tourist areas. Real estate and housing needs will be recorded to match supply and demand. The measure concerns mainly teachers, doctors, nurses and other civil servants who are invited to serve in areas where homes for long term rental are minimal or rentals prohibitively.
4. Cheaper funding to build affordable homes
Low interest loans, state guarantees and interest subsidies can be used to reduce the cost of financing private investments in social and affordable housing.
The exchange will be for dwellings created with the help of these tools not only to be made available to free market prices, but also to be offered in terms of social or affordable housing.
5. Public land for cheap houses on the islands
The plan also includes the exploitation of untapped public land on islands where the housing problem has reached large proportions. Individuals will be able to undertake the development of housing on public land, with the obligation that part of the property be available for a specific period of time with social or affordable rent.
6. A young man «EC» for housing
The creation of a single Housing Policy Agency is planned to provide a central mechanism to gather market data, monitor the implementation of programmes and coordinate ministries, municipalities and other bodies.
The Strategy itself links its need for creation to the institutional vacuum left by the abolition of the Labour Residence Agency in 2012. A financing of EUR 3 million through the NSRF is planned for its creation and operation 2021-2027.
7. Municipalities in role «mesite» for social rentals
Social Hire Offices will operate as an intermediary between owners who have homes and households that need affordable housing.
They will record available properties, support the rental process and monitor contracts, essentially creating an organised social rental market at local level. About EUR 6.5 million is earmarked for the development of the network.
8. New Social Housing Fund
Provision is made for the establishment of a Specialized Fund – Depositary for the financing of social and affordable housing.
The original «yeast» it is set at EUR 20-25 million, with the aim of then mobilising much larger public, European and private funds. The mechanism is designed to be recycled so that the proceeds return to the Fund and finance new dwellings.
9. More construction in exchange for affordable homes
One of the most interesting interventions concerns the provision of urban incentives to private investors.
The logic is that an investor will be able to obtain specific urban facilities or other incentives, provided that part of the benefit returns to society in the form of affordable or social housing.
The model can be applied to both new developments and large inactive or undervalued properties within cities.
10. New Golden Visa with houses mandatory in rent
Golden Visa can acquire a new special category with a different philosophy than today. The foreign investor will be able to acquire a portfolio of more than one property, but assuming the obligation to place it exclusively on a long-term lease for a certain period of time.
Η βραχυχρόνια μίσθωση δεν θα επιτρέπεται και προβλέπεται μηχανισμός παρακολούθησης της χρήσης των ακινήτων. Στόχος είναι τα κεφάλαια που εισέρχονται μέσω της Golden Visa να προσθέτουν διαθέσιμα σπίτια στη μακροχρόνια αγορά αντί να τα αφαιρούν από αυτήν.
11. Νέος μηχανισμός κατά της αστεγίας
Δημιουργείται πιο οργανωμένο σύστημα για την έγκαιρη καταγραφή των ανθρώπων που βρίσκονται σε στεγαστική επισφάλεια και την παρακολούθηση της βοήθειας που λαμβάνουν.
Προβλέπονται πληροφοριακό σύστημα, αξιολόγηση των υφιστάμενων δομών, εκπαίδευση στελεχών και καλύτερη σύνδεση των ωφελουμένων με τις κοινωνικές υπηρεσίες. Ο προϋπολογισμός της παρέμβασης υπολογίζεται περίπου στα 1,81 εκατ. ευρώ.
12. Νέο «Σπίτι μου» με φθηνότερα στεγαστικά
Εδώ βρίσκεται μία από τις παρεμβάσεις με το μεγαλύτερο ενδιαφέρον για τα νοικοκυριά. Η πρόταση εξετάζει έναν πιο μόνιμο μηχανισμό στήριξης για την απόκτηση πρώτης κατοικίας, με αναφορά στο γαλλικό μοντέλο Prêt à Taux Zéro (PTZ).
Η νέα φιλοσοφία προβλέπει τη δυνατότητα παροχής φορολογικών κινήτρων στις τράπεζες ώστε να χορηγούν στεγαστικά δάνεια με μειωμένο επιτόκιο στους δικαιούχους, αντί η κρατική στήριξη να περιορίζεται αποκλειστικά στην απευθείας επιδότηση του επιτοκίου.
Το εργαλείο εξετάζεται να μπορεί να χρησιμοποιείται όχι μόνο για την αγορά πρώτης κατοικίας αλλά και για την αποπεράτωση κατοικίας σε ιδιόκτητο οικόπεδο, ενώ μπορεί να συνδυαστεί με τον Λογαριασμό Στέγασης Νέων και με ενεργειακή αναβάθμιση του ακινήτου. Οι εκτιμήσεις ανεβάζουν τους δυνητικούς νέους δικαιούχους περίπου στις 16.000.
13. Μειωμένος ΦΠΑ και φορολογικά κίνητρα για κοινωνικά σπίτια
Στο φορολογικό σκέλος εξετάζεται η εφαρμογή μειωμένου ΦΠΑ στην κατασκευή κοινωνικών και προσιτών κατοικιών.
Δεν πρόκειται για οριζόντια μείωση του ΦΠΑ σε κάθε νεόδμητο σπίτι, αλλά για στοχευμένο κίνητρο στις κατασκευές που δεσμεύονται ότι θα χρησιμοποιηθούν για προσιτή στέγαση. Eξετάζονται ευρωπαϊκά παραδείγματα, όπως της Πορτογαλίας με συντελεστή 6% και της Γαλλίας με 10% για συγκεκριμένες κατηγορίες κοινωνικής κατοικίας.
Παράλληλα, αφήνεται ανοικτό το ενδεχόμενο συνδυασμού του μειωμένου ΦΠΑ και με άλλα φορολογικά κίνητρα, όπως ενδεικτικά απαλλαγές από τον ΕΝΦΙΑ, ώστε να γίνει πιο ελκυστική για τους ιδιώτες η δημιουργία προσιτών κατοικιών.
14. Νέος δείκτης για το πόσο πραγματικά κοστίζει το σπίτι
Τελευταίο αλλά κρίσιμο εργαλείο είναι ο Εθνικός Δείκτης Τιμών Ακινήτων, ο οποίος θα συγκεντρώνει στοιχεία από αγοραπωλησίες, μισθώσεις, τραπεζικές αποτιμήσεις, φορολογικά δεδομένα και άλλες πηγές.
Στόχος είναι κράτος, ιδιοκτήτες και ενοικιαστές να διαθέτουν σαφέστερη εικόνα για τις πραγματικές τιμές ανά περιοχή και κατηγορία ακινήτου. Η λογική παραπέμπει σε ευρωπαϊκά εργαλεία διαφάνειας, όπως το γερμανικό Mietspiegel.
Η δημιουργία του δείκτη δεν σημαίνει ότι έρχεται πλαφόν στα ενοίκια. Η Στρατηγική διευκρινίζει ότι στην παρούσα φάση δεν εξετάζεται διοικητικός καθορισμός ή επιβολή ανώτατου ορίου στα μισθώματα, αλλά η δημιουργία ενός αξιόπιστου εργαλείου παρακολούθησης της αγοράς.
