Το επί έξι συναπτά έτη ράλι των ακινήτων στην Ελλάδα δεν έχει φέρει μόνο τις τιμές σε ιστορικά υψηλά επίπεδα, αλλά έχει εκτινάξει και τον δείκτη τιμών/εισοδημάτων, μαρτυρώντας τη σημαντική επιδείνωση της οικονομικής προσιτότητας των κατοικιών για τα ελληνικά νοικοκυριά, διαπιστώνει η Moody’s.
Oι τάσεις του δημογραφικού θα οδηγήσουν σε ηπιότερες αυξήσεις των τιμών των κατοικιών στο μέλλον, προβλέπει ο οίκος.
Παρ’ όλα αυτά, ο οίκος εκτιμά ότι οι τάσεις του δημογραφικού θα οδηγήσουν σε ηπιότερες αυξήσεις των τιμών των κατοικιών στο μέλλον. Και ενώ οι εξελίξεις στο μέτωπο της ανεργίας, του δανεισμού των νοικοκυριών, των επιτοκίων και του πληθωρισμού στηρίζουν την ικανότητα εξυπηρέτησης των στεγαστικών δανείων, εντούτοις παραμένει γεγονός ότι οι Ελληνες έχουν χαμηλότερα εισοδήματα και αποταμιεύσεις σε σχέση με τα ευρωπαϊκά δεδομένα, κάτι που περιορίζει την ικανότητά τους να απορροφήσουν τυχόν δυσκολίες που μπορεί να προκύψουν στο μέτωπο των εισοδημάτων ή των δαπανών.
Οπως διαπιστώνει ανάλυση της Moody’s, οι τιμές των ελληνικών κατοικιών αυξάνονται εδώ και τουλάχιστον έξι χρόνια, φτάνοντας σε επίπεδα-ρεκόρ, ενώ από το 2022 και μετά «τρέχουν» με ρυθμό υψηλότερο σε σχέση με τον μέσο όρο της Ευρωζώνης. Ο ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών κορυφώθηκε πάνω από το 15% το 2023, αλλά γενικά παρουσιάζει έντονες μεταβολές.
Η αύξηση των τιμών των κατοικιών μαρτυρεί ισχυρή ζήτηση σε όλη τη χώρα, αν και οι ανατιμήσεις υπήρξαν ιδιαίτερα έντονες στην Αθήνα, με τις τιμές να ξεπερνούν το προ κρίσης υψηλό τους το 2024.
Οι παράγοντες του ράλι
Οι άμεσες ξένες επενδύσεις εξακολουθούν να διαδραματίζουν σημαντικό ρόλο στην ελληνική αγορά ακινήτων, διαπιστώνει η Moody’s, με τις καθαρές εισροές να αυξάνονται σταθερά τα τελευταία χρόνια και να αντιπροσωπεύουν σημαντικό μερίδιο των συνολικών επενδύσεων σε ακίνητα. Οι κύριοι παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά είναι ο τουρισμός, οι ξένοι αγοραστές που αναζητούν άδεια παραμονής μέσω του προγράμματος «χρυσή βίζα» και τα στεγαστικά δάνεια με κρατική υποστήριξη για νέους αγοραστές. Οι αναλυτές σημειώνουν ότι και το πρόγραμμα «Σπίτι μου» τόνωσε πρόσκαιρα τη ζήτηση για στεγαστικά δάνεια και την αγορά κατοικιών.
Ενώ οι πραγματικές τιμές των κατοικιών ανακάμπτουν σταθερά από το χαμηλό του 2017, η αύξηση των εισοδημάτων των νοικοκυριών έχει υπάρξει σημαντικά πιο αργή τα τελευταία οκτώ χρόνια, αδυνατώντας να ακολουθήσει την άνοδο των τιμών των ακινήτων, διαπιστώνουν οι αναλυτές του οίκου. Ως αποτέλεσμα, η αναλογία των τιμών προς τα εισοδήματα έχει αυξηθεί πάνω από τον μακροπρόθεσμο μέσο όρο της, υποδεικνύοντας ένα σημαντικό και διευρυνόμενο χάσμα προσιτότητας για τα ελληνικά νοικοκυριά.
Αν και η προσφορά κατοικιών παραμένει περιορισμένη, καθώς η έκδοση οικοδομικών αδειών εξακολουθεί να είναι πολύ χαμηλότερη από τα προ κρίσης επίπεδα, εντούτοις η Moody’s θεωρεί ότι οι δυσμενείς δημογραφικές τάσεις συνεπάγονται ασθενέστερη μακροπρόθεσμη ζήτηση, η οποία θα μπορούσε να μετριάσει τη μελλοντική αύξηση των τιμών.
Τα στεγαστικά δάνεια
Τα στεγαστικά δάνεια, που ιστορικά εμφάνιζαν καθυστέρηση σε σχέση με την αύξηση των τιμών των κατοικιών, έχουν ανακτήσει δυναμική τελευταία. Οπως σημειώνει η Moody’s, έπειτα από μια περίοδο αδυναμίας που προκάλεσαν οι αυξήσεις επιτοκίων της ΕΚΤ το 2023 και το 2024, τα χαμηλότερα επιτόκια έφεραν απότομη αύξηση στη χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων, η οποία έφτασε σε υψηλά επίπεδα το 2025 και στις αρχές του 2026.
Οι επιδόσεις των στεγαστικών δανείων ωφελούνται από το βελτιωμένο λειτουργικό περιβάλλον. Συγκεκριμένα, ενώ τα υψηλότερα επιτόκια και ο πληθωρισμός επηρέασαν τα οικονομικά των νοικοκυριών την περίοδο 2022-2024, τόσο το κόστος δανεισμού όσο και οι πληθωριστικές πιέσεις στη συνέχεια μετριάστηκαν, υποστηρίζοντας την προσιτότητα και την ικανότητα των δανειοληπτών να εξυπηρετούν τα στεγαστικά δάνειά τους.
Την ίδια στιγμή, τα ελληνικά νοικοκυριά έχουν μειώσει σημαντικά τον δανεισμό τους, με τα χρέη να είναι πλέον κάτω από τον μέσο όρο της Ε.Ε. ως ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος. Σε συνδυασμό με την αύξηση των εισοδημάτων, που είναι σε γενικές γραμμές ευθυγραμμισμένη με συγκρίσιμες ευρωπαϊκές χώρες, αυτό λειτουργεί υποστηρικτικά για την προσιτότητα των στεγαστικών δανείων.
Περαιτέρω στήριξη παρέχει η σταθερή μείωση της ανεργίας, η οποία βρίσκεται κοντά σε ιστορικά χαμηλά, συμβάλλοντας στη σταθερότητα του εισοδήματος των νοικοκυριών και στην ικανότητα των δανειοληπτών να εξυπηρετούν τα στεγαστικά τους δάνεια.
Από την άλλη πλευρά, τα ελληνικά νοικοκυριά εξακολουθούν να κερδίζουν λιγότερα από τα ευρωπαϊκά, ενώ χαμηλότερα παραμένουν και τα ποσοστά αποταμίευσης, κάτι που περιορίζει τα περιθώρια των νοικοκυριών να απορροφήσουν τυχόν οικονομικές δυσκολίες.
