Τόσο από διεθνείς επενδυτικούς κολοσσούς όσο και από εγχώριους αναλυτές, έχουμε το τελευταίο διάστημα αρκετές εκθέσεις που εστιάζουν στην υπερτίμηση του real estate και στους κινδύνους δημιουργίας «φούσκας» σε συγκεκριμένες ζώνες.
Η πιο προβεβλημένη έκθεση για αυτό το ζήτημα είναι η UBS Global Real Estate Bubble Index 2026 που δημοσιεύθηκε από την ελβετική τράπεζα UBS και χαρτογραφεί με ακρίβεια τις υπερτιμημένες ζώνες παγκοσμίως:
Οι αναλυτές της UBS κατατάσσουν στην κορυφή της επικινδυνότητας τη Ζυρίχη και το Τόκιο, ενώ αυξημένο κίνδυνο εμφανίζουν το Μαϊάμι, το Ντουμπάι, η Σεούλ, η Γενεύη και η Λισαβόνα. (σ.σ:Η Αθήνα δεν περιλαμβάνεται στο δείγμα της UBS).
Μάλιστα, η Λισαβόνα και η Σεούλ κατέγραψαν τη μεγαλύτερη αύξηση ρίσκου υπερτίμησης.
Αλλά και άλλοι αναλυτές όπως εκείνοι της Capital Economics προειδοποιούν για σημαντική επιβράδυνση σε αγορές όπως των ΗΠΑ, καθώς οι τιμές αρχίζουν και ξεφεύγουν από την αγοραστική δύναμη των καταναλωτών λόγω των υψηλότερων επιτοκίων.
Στην Ελλάδα, υπάρχουν και εδώ αναλύσεις που αν και δεν μιλούν απαραίτητα για «κραχ», εντούτοις επισημαίνουν ξεκάθαρα ότι συγκεκριμένες ζώνες έχουν «τρέξει» με ρυθμούς που δεν δικαιολογούνται από τα θεμελιώδη οικονομικά μεγέθη, όπως η αγοραστική δύναμη ή η απόδοση των ενοικίων.
Για παράδειγμα, στην έκθεση της Bank of Greece, αν και αναγνωρίζεται η δυναμική, υπογραμμίζεται η ανάγκη για διόρθωση και «οργανική ωρίμανση» της αγοράς, καθώς ο ρυθμός ανόδου άρχισε να επιβραδύνεται, δείχνοντας σημάδια κόπωσης των αγοραστών.
Πρόσφατες έρευνες όπως της ReDataSet αναφέρουν ότι στα νότια προάστια της Αθήνας, τη λεγόμενη Αθηναϊκή Ριβιέρα και σε συγκεκριμένες premium ζώνες, ο ρυθμός ανόδου των τιμών πώλησης έχει ξεπεράσει κατά πολύ την άνοδο των ενοικίων. Αυτό μειώνει τις επενδυτικές αποδόσεις και αποτελεί κλασικό εύρημα υπερτίμησης.
Παράλληλα, αναδεικνύονται νέοι κίνδυνοι, όπως η ανθεκτικότητα απέναντι στην κλιματική αλλαγή, οι οποίοι κάνουν ορισμένες υπερτιμημένες ζώνες να επαναξιολογούνται αυστηρά από τους επενδυτές, λόγω ακριβώς του κινδύνου πυρκαγιάς.
Οι λόγοι πίσω από το ράλι τιμών
Η υπερτίμηση εντοπίζεται κυρίως σε premium οικιστικές ζώνες και τουριστικά κέντρα, όπου η ζήτηση από το εξωτερικό -Golden Visa, θεσμικοί επενδυτές- αποσυνέδεσε τις τιμές από την εγχώρια πραγματικότητα.
Ειδικά η περίπτωση της Λισαβόνας που αναλύει η UBS παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον για την ελληνική αγορά, καθώς η Λισαβώνα και η Αθήνα μοιράζονται ορισμένα βασικά χαρακτηριστικά, όπως την ισχυρή τουριστική ζήτηση, την εισροή ξένων κεφαλαίων, την περιορισμένη προσφορά κατοικιών και την ταχύτερη άνοδο των τιμών από την αγοραστική δύναμη των ντόπιων.
Τι μας λέει λοιπόν η έκθεση της UBS για τη Λισαβώνα;
Ότι η αγορά εκτοξεύτηκε χάρη στις πολιτικές προσέλκυσης ξένων κεφαλαίων και κατοίκων. Οι πραγματικές τιμές κατοικιών στη Λισαβόνα αυξάνονταν κατά σχεδόν 7% ετησίως την τελευταία δεκαετία, καταγράφοντας την ισχυρότερη επίδοση μεταξύ των πόλεων που εξετάζει η συγκεκριμένη έκθεση.
Από τα μέσα του 2025 σημείωσαν νέα άνοδο περίπου 10%, με αποτέλεσμα η Λισαβώνα να εξελιχθεί σε μία από τις λιγότερο προσιτές αγορές κατοικίας της Ευρώπης, καθώς οι τιμές έχουν απομακρυνθεί σημαντικά από τα τοπικά εισοδήματα, ενώ η δυναμική των ενοικίων έχει αρχίσει να εξασθενεί.
Το τελευταίο όμως, αποτελεί έναν σημαντικό σηματωρό επιβράδυνσης, ο οποίος όμως στην αρχή καλύπτεται από την επέκταση της στεγαστικής πίεσης.
Βλέπετε, όταν τα ενοίκια εμφανίζουν στασιμότητα, «φωτογραφίζουν» μια μετατόπιση της ζήτησης προς οικονομικότερες ζώνες, με αποτέλεσμα η στεγαστική πίεση να μεταφέρεται στα προάστια και στις γειτονικές περιοχές, διευρύνοντας γεωγραφικά την άνοδο των τιμών, κάτι που δυσχεραίνει ακόμα περισσότερο την έλλειψη προσιτότητας για τους κατοίκους.
Συμπερασματικά, οι πρόσφατες εκθέσεις της UBS και της Τράπεζας της Ελλάδος «φωτογραφίζουν» γεωγραφικές ζώνες όπου οι τιμές των ακινήτων έχουν απομακρυνθεί σημαντικά από τα θεμελιώδη οικονομικά μεγέθη, εντείνοντας τις ανησυχίες για υπερτίμηση ή κίνδυνο «φούσκας».
Αν και οι δύο οργανισμοί εξετάζουν την αγορά από διαφορετική κλίμακα, η UBS σε παγκόσμιο επίπεδο και η ΤτΕ στην ελληνική επικράτεια, συγκλίνουν στο ότι η έντονη τουριστική ζήτηση, οι ξένες επενδύσεις και η περιορισμένη προσφορά έχουν «φουσκώσει» τις τιμές σε συγκεκριμένα σημεία.
Και οι δυο κρούουν τον κώδωνα του κινδύνου για τις περιοχές όπου η αγορά έχει μετατραπεί σχεδόν αποκλειστικά σε «επενδυτικό προϊόν» και έχει αποσυνδεθεί πλήρως από την εγχώρια οικονομική πραγματικότητα.
Στο σημείο αυτό και όσον αφορά την Ελλάδα θα προσθέσουμε κάποιες επιπλέον σημαντικές συνισταμένες. Το 2025 οι ροές ξένων άμεσων επενδύσεων σε ακίνητα μειώθηκαν κατά 25% σε ετήσια βάση, εξέλιξη που αποδίδεται εν μέρει στις πρόσφατες τροποποιήσεις του καθεστώτος της Golden Visa αλλά και στην επίπτωση των πρόσφατων γεωπολιτικών εξελίξεων.
Την ίδια στιγμή όμως η εγχώρια ζήτηση ενισχύθηκε από διαρθρωτικούς παράγοντες, όπως η αύξηση του βαθμού αστικοποίησης και η άνοδος του αριθμού των νοικοκυριών παρά τη συνολική μείωση του πληθυσμού, εξέλιξη που συνδέεται, μεταξύ άλλων, με την αύξηση των μονογονεϊκών νοικοκυριών.
Από την πλευρά της προσφοράς, ο αυξημένος αριθμός κενών ακινήτων αποδίδεται, μεταξύ άλλων, στην καθυστέρηση της διευθέτησης του ιδιωτικού χρέους και στη δέσμευση ακινήτων ως εξασφαλίσεων μη εξυπηρετούμενων δανείων τα οποία τελούν υπό διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης. Τα ακίνητα αυτά παραμένουν εκτός της αγοράς, καθώς η αβεβαιότητα ως προς την έκβαση των σχετικών διαδικασιών περιορίζει σημαντικά τα κίνητρα των υφιστάμενων ιδιοκτητών για επενδύσεις συντήρησης ή αναβάθμισής τους.
Άλλοι δύο αρνητικοί παράγοντες είναι η πολυιδιοκτησία, η οποία δυσχεραίνει τη λήψη αποφάσεων για τη διαχείριση και αξιοποίηση των ακινήτων, και το αυξημένο κόστος ανακαίνισης, το οποίο λειτουργεί αποτρεπτικά για την πραγματοποίηση δαπανών που θα οδηγήσουν στη διατήρηση και επανένταξη οικιστικών ακινήτων στην αγορά. Τουλάχιστον για το πρώτο, να δούμε τι επιρροή θα έχουν οι νέες παρεμβάσεις της κυβέρνησης.
Οι δύο αθόρυβοι αλλά δυνητικά καταστροφικοί κίνδυνοι
Η αύξηση των επιτοκίων και η κλιματική κρίση αποτελούν αυτή τη στιγμή τους δύο πιο αθόρυβους αλλά δυνητικά καταστροφικούς «συστημικούς κινδύνους» για την αγορά ακινήτων, τόσο διεθνώς όσο και στην Ελλάδα, σε μακροπρόθεσμη βέβαια βάση.
Βλέπετε, μπορούν οι στρεβλώσεις της Golden Visa και του Airbnb να δημιουργούν τοπικές «φούσκες», όμως οι δύο αυτοί παράγοντες μπορούν να αλλάξουν ριζικά τον χάρτη της κτηματαγοράς.
Ξεκινώντας από τα επιτόκια, μετά από μια μακρά περίοδο ιστορικά χαμηλών επιτοκίων, οι Κεντρικές Τράπεζες αναγκάζονται να αυξήσουν τα επιτόκια για να τιθασεύσουν τον πληθωρισμό.
Αν και η αγορά ακινήτων άντεξε το προηγούμενο σοκ επιτοκίων, αυτή τη φορά, σύμφωνα με τον Economist, οι άμυνες είναι ασθενέστερες
Πώς επηρεάζει όμως η αύξηση των επιτοκίων την αγορά ακινήτων; Mε τρεις τρόπους.
- Ο πρώτος είναι μέσω της συρρίκνωσης της αγοραστικής δύναμης των πολιτών. Καθώς το κόστος των στεγαστικών δανείων αυξάνεται, ένα νοικοκυριό σήμερα μπορεί να δανειστεί λιγότερα χρήματα με την ίδια μηνιαία δόση σε σχέση με πριν από λίγα χρόνια, γεγονός που αφαιρεί ένα μεγάλο κομμάτι εγχώριας ζήτησης από την αγορά.
- Τα υψηλά επιτόκια αυξάνουν το κόστος χρηματοδότησης και για τους real estate developers. Σε συνδυασμό με τις ακριβές πρώτες ύλες, πολλές νέες οικοδομές «παγώνουν» ή μετακυλίουν το κόστος στον τελικό αγοραστή, κάτι που από ένα σημείο και μετά μπορεί να επηρεάσει τη ζήτηση.
- Για όσους προσεγγίζουν την αγορά με επενδυτική ματιά, άλλη μια παραδοχή είναι ότι όταν τα κρατικά ομόλογα προσφέρουν ικανοποιητικές αποδόσεις, τα ακίνητα παύουν να είναι η μοναδική «ελκυστική» διέξοδος για τους θεσμικούς επενδυτές, μειώνοντας τις κεφαλαιακές ροές προς την αγορά.
Περνώντας στην κλιματική αλλαγή, να σημειώσουμε ότι δεν είναι πλέον μια θεωρητική απειλή για το μέλλον, αλλά ένας παράγοντας που επαναδιαμορφώνει τις τιμές των ακινήτων από σήμερα μέσω δύο βασικών μηχανισμών.
Ο πρώτος είναι το κλιματικό ρίσκο στις παραθαλάσσιες περιοχές και ο δεύτερος το κόστος ασφάλισης και η ενεργειακή αναβάθμιση.
Περιοχές που θεωρούνται prime locations αντιμετωπίζουν τον κίνδυνο της ανόδου της στάθμης της θάλασσας, της διάβρωσης των ακτών, των πλημμυρών ή.των δασικών πυρκαγιών. Οι πιο προσεκτικοί και συνετοί αγοραστές αρχίζουν να ζυγίζουν τη γεωγραφική «τρωτότητα» ενός ακινήτου.
Το κόστος ασφάλισης και η ενεργειακή αναβάθμιση είναι ο δεύτερος μηχανισμός.
Οι ασφαλιστικές εταιρείες παγκοσμίως είτε αυξάνουν κατακόρυφα τα ασφάλιστρα σε ζώνες υψηλού κινδύνου για φωτιά ή πλημμύρες είτε αρνούνται πλήρως να τις ασφαλίσουν.
Επιπλέον, κάποιες τράπεζες ενσωματώνουν πλέον τα κλιματικά κριτήρια στις εγκρίσεις στεγαστικών δανείων. Αν ένα κτίριο θεωρηθεί υψηλού κινδύνου, η χρηματοδότησή του γίνεται εξαιρετικά δύσκολη ή ασύμφορη.
Τέλος, τα παλιά, ενεργοβόρα κτίρια υφίστανται «πράσινη απαξίωση» καθώς οι αγοραστές αποφεύγουν ακίνητα με τεράστιο κόστος ψύξης/θέρμανσης ή που δεν πληρούν τις αυστηρές ευρωπαϊκές προδιαγραφές ρύπων.
Μέσα από αυτό το πρίσμα, θα μπορούσε κανείς να πει ότι η κλιματική κρίση έχει αρχίσει να μετατρέπει την ενεργειακή θωράκιση και τη γεωγραφική θέση ενός ακινήτου στους δύο πιο κρίσιμους παράγοντες για το μέλλον της επένδυσης στο real estate.
Disclaimer of Liability: This material is provided for information purposes only. Under no circumstances should it be taken as a supply, advice or encouragement for the purchase or sale of the products mentioned. Although the information contained is based on sources considered reliable, no assurance is given that they are complete or accurate and should not be taken as such.
