The Athens μπαίνει στον χάρτη των διεθνών επενδυτικών κεφαλαίων, με ισχυρά φορολογικά κίνητρα που προσελκύουν διαχειριστές δισεκατομμυρίων και δημιουργούν μια νέα γενιά αγοραστών πολυτελών κατοικιών. Η Βουλιαγμένη, η Βούλα, η Γλυφάδα και το Ελληνικό βρίσκονται στο επίκεντρο, με τη διάμεση αξία των αγορών από πελάτες του καθεστώτος Non-Dom να αγγίζει τα 3 εκατ. ευρώ.
ARTICLE CONTINUES AFTER ADVERSION
Μια νέα γενιά εκατομμυριούχων στρέφει το βλέμμα της στην Athens, αναζητώντας όχι απλώς μια πολυτελή κατοικία δίπλα στη θάλασσα, αλλά έναν νέο τόπο για να ζήσει, να εργαστεί και να εγκαταστήσει την οικογένειά της. Πρόκειται για ιδρυτές μεγάλων επενδυτικών κεφαλαίων, διαχειριστές χαρτοφυλακίων και υψηλόβαθμα στελέχη της διεθνούς χρηματοοικονομικής αγοράς, που εξετάζουν τη μεταφορά της φορολογικής τους κατοικίας στην Ελλάδα, αξιοποιώντας τα νέα φορολογικά κίνητρα.
Η εξέλιξη αυτή δημιουργεί μια διαφορετική δυναμική για την εγχώρια κτηματαγορά και ιδιαίτερα για την Αθηναϊκή Ριβιέρα. Σε αντίθεση με τους παραδοσιακούς ξένους αγοραστές που αποκτούν μια εξοχική κατοικία για λίγες εβδομάδες τον χρόνο, οι νέοι ενδιαφερόμενοι αναζητούν ακίνητα μόνιμης διαμονής, υψηλών προδιαγραφών, με εύκολη πρόσβαση σε διεθνή σχολεία, ιδιωτικά νοσοκομεία και σύγχρονες υποδομές.
Το ενδιαφέρον δεν είναι πλέον θεωρητικό. Σύμφωνα με δημοσιεύματα των Financial Times και του Bloomberg τον Σεπτέμβριο, ο Chris Rokos, ιδρυτής της Rokos Capital Management, μετέφερε τη φορολογική του κατοικία από το Ηνωμένο Βασίλειο στην Ελλάδα. Την ίδια ώρα, η Millennium Management καταχώρισε γραφείο στην Αθήνα τον Ιούλιο, ενώ οι Veriton και Elan Capital βρίσκονται σε συζητήσεις με το υπουργείο Οικονομικών για το ενδεχόμενο να ακολουθήσουν.
Πίσω από αυτή την κινητικότητα βρίσκεται μια ευρύτερη προσπάθεια να μετατραπεί η Αθήνα σε προορισμό εγκατάστασης διεθνών επενδυτικών εταιρειών. Για την αγορά ακινήτων, όμως, η ουσιαστική αλλαγή βρίσκεται αλλού, καθώς κάθε νέα εταιρική παρουσία μπορεί να συνοδεύεται από τη μετακίνηση στελεχών και οικογενειών, δημιουργώντας πρόσθετη ζήτηση για κατοικίες αξίας εκατομμυρίων ευρώ.
ARTICLE CONTINUES AFTER ADVERSION
Η φορολογική «έκπτωση» που μπορεί να ξεπεράσει τα 3,8 εκατ. ευρώ τον χρόνο
Το ισχυρότερο κίνητρο για τη μετακίνηση των συγκεκριμένων στελεχών είναι η φορολογία. Με τις διατάξεις που ψηφίστηκαν τον Ιούνιο του 2026, η Ελλάδα προσφέρει συντελεστή μόλις 5% σε συγκεκριμένες αμοιβές που λαμβάνουν οι διαχειριστές επενδυτικών κεφαλαίων από την απόδοση των επενδύσεών τους.
Πρόκειται για το λεγόμενο carried interest, δηλαδή τη συμμετοχή των διαχειριστών στα κέρδη που δημιουργούν για τους επενδυτές. Για να γίνει κατανοητό το μέγεθος των ποσών, ένα επενδυτικό κεφάλαιο ύψους 1 δισ. ευρώ που επιτυγχάνει ετήσια απόδοση 10% δημιουργεί κέρδη 100 εκατ. ευρώ. Εφόσον προβλέπεται αμοιβή απόδοσης 20% και πληρούνται οι συμβατικές προϋποθέσεις, οι διαχειριστές μπορούν να μοιραστούν 20 εκατ. ευρώ.
Το νέο φορολογικό καθεστώς προβλέπει συντελεστή 5% για τις επιλέξιμες αμοιβές αυτής της κατηγορίας, αντί του συνήθους 15%, για επτά φορολογικά έτη. Παράλληλα, τα στελέχη που μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα μπορούν, εφόσον πληρούν τις σχετικές προϋποθέσεις, να αξιοποιήσουν το καθεστώς 5Γ, το οποίο απαλλάσσει από τη φορολογία το 50% του εισοδήματός τους από μισθωτή εργασία για επτά χρόνια.
Η οικονομική διαφορά μπορεί να είναι εντυπωσιακή. Σε ενδεικτικό παράδειγμα που παρουσιάζει η Greece Sotheby’s International Realty, ένα υψηλόβαθμο στέλεχος επενδυτικής εταιρείας με ετήσιο μισθό 1 εκατ. ευρώ, αμοιβές από επενδυτικά κέρδη 10 εκατ. ευρώ και εισόδημα 3 εκατ. ευρώ από προσωπικές επενδύσεις θα μπορούσε να έχει ετήσια φορολογική επιβάρυνση περίπου 4,9 εκατ. ευρώ στο Λονδίνο.
ARTICLE CONTINUES AFTER ADVERSION
Στην Αθήνα, με βάση τις παραδοχές του ίδιου υποθετικού σεναρίου, η επιβάρυνση περιορίζεται σε περίπου 1,1 εκατ. ευρώ. Η διαφορά προσεγγίζει τα 3,8 εκατ. ευρώ ετησίως ή περίπου 26 εκατ. ευρώ σε ορίζοντα επταετίας.
Πρόκειται για ενδεικτικούς υπολογισμούς και όχι για ποσά που εξοικονομεί αυτομάτως κάθε στέλεχος. Αναδεικνύουν, ωστόσο, το οικονομικό μέγεθος των αποφάσεων που καλούνται να λάβουν οι συγκεκριμένοι επαγγελματίες.
Για να ενεργοποιηθεί το ειδικό καθεστώς, η ελληνική εταιρεία που απασχολεί τα στελέχη πρέπει, μεταξύ άλλων, να πραγματοποιεί ετήσιες δαπάνες τουλάχιστον 3 εκατ. ευρώ στην Ελλάδα. Με αυτόν τον τρόπο, το φορολογικό κίνητρο συνδέεται με την ανάπτυξη πραγματικής επιχειρηματικής δραστηριότητας και όχι απλώς με τη δημιουργία μιας τυπικής εταιρικής παρουσίας.
Γιατί η Ελλάδα διεκδικεί τους εκατομμυριούχους του Λονδίνου
Η κινητικότητα των διεθνών επενδυτικών κεφαλαίων συνδέεται και με τις αλλαγές στο φορολογικό περιβάλλον άλλων χωρών.
ARTICLE CONTINUES AFTER ADVERSION
Το Ηνωμένο Βασίλειο κατήργησε τον Απρίλιο του 2025 το προηγούμενο καθεστώς Non-Dom, το οποίο επέτρεπε σε ορισμένους φορολογικούς κατοίκους να απολαμβάνουν ευνοϊκή μεταχείριση για εισοδήματα που αποκτούσαν στο εξωτερικό. Η αλλαγή αυτή έχει οδηγήσει εύπορους επαγγελματίες να επανεξετάσουν τον τόπο φορολογικής τους κατοικίας.
Η Ελλάδα επιχειρεί να αξιοποιήσει αυτή τη συγκυρία, προσφέροντας ένα συνδυαστικό πακέτο κινήτρων. Εκτός από τη μειωμένη φορολόγηση συγκεκριμένων αμοιβών στελεχών, διατηρεί το καθεστώς Non-Dom, με ετήσιο κατ’ αποκοπή φόρο 100.000 ευρώ για εισοδήματα αλλοδαπής, υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις.
Στην Ιταλία, το αντίστοιχο ποσό έχει αυξηθεί στα 300.000 ευρώ για τους νέους δικαιούχους από το 2026. Η Ελβετία και το Ντουμπάι αποτελούν επίσης προορισμούς που εξετάζουν οι διεθνώς μετακινούμενοι επαγγελματίες, με διαφορετικά φορολογικά καθεστώτα και χαρακτηριστικά διαβίωσης.
Το ενδιαφέρον για την Ελλάδα δεν περιορίζεται, πάντως, στους φορολογικούς συντελεστές. Η δυνατότητα λειτουργίας ενός επενδυτικού γραφείου στην Αθήνα χωρίς να δημιουργείται αυτομάτως φορολογική εγκατάσταση στην Ελλάδα για ολόκληρο το fund αποτελεί πρόσθετο στοιχείο του νέου πλαισίου.
ARTICLE CONTINUES AFTER ADVERSION
Το 88% των αγορών κατευθύνεται στην Αθηναϊκή Ριβιέρα
Εδώ ακριβώς αρχίζει να διαμορφώνεται η νέα ευκαιρία για την ελληνική αγορά ακινήτων.
Τα στοιχεία της Greece Sotheby’s International Realty αποκαλύπτουν ότι οι αγοραστές που έχουν υπαχθεί στο καθεστώς Non-Dom αποκτούν ολοένα μεγαλύτερη παρουσία στο χαρτοφυλάκιο της εταιρείας.
Ενώ πριν από το 2024 η συγκεκριμένη κατηγορία δεν είχε ουσιαστική παρουσία στις συναλλαγές της, το 2025 αντιπροσώπευσε το 29% του όγκου τους. Από αυτούς τους αγοραστές, το 53% διαθέτει βρετανικό διαβατήριο, γεγονός που αναδεικνύει τη σημασία της βρετανικής αγοράς.
Ακόμη πιο αποκαλυπτικό είναι το πού επιλέγουν να επενδύσουν τα χρήματά τους. Σύμφωνα με τα στοιχεία της εταιρείας, το 88% των αγορών από πελάτες Non-Dom πραγματοποιείται στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, με διάμεση αξία ακινήτου τα 2,95 εκατ. ευρώ. Τα ποσοστά αφορούν τις συναλλαγές της συγκεκριμένης εταιρείας και όχι το σύνολο της κτηματαγοράς.
ARTICLE CONTINUES AFTER ADVERSION
Οι περιοχές που συγκεντρώνουν το ενδιαφέρον
Η Βουλιαγμένη, η Βούλα, η Γλυφάδα και το Ελληνικό αποτελούν τις βασικές περιοχές στις οποίες στρέφεται το ενδιαφέρον των εύπορων αγοραστών.
Η Βουλιαγμένη προσφέρει ένα εδραιωμένο περιβάλλον πολυτελούς κατοικίας, η Βούλα διαθέτει σημαντική δραστηριότητα στην ανάπτυξη νέων οικιστικών συγκροτημάτων, ενώ η Γλυφάδα συνδυάζει τη διαμονή με εμπορικές και ψυχαγωγικές δραστηριότητες.
Ξεχωριστή θέση αποκτά το Ελληνικό, όπου η μεγάλη αστική ανάπλαση δημιουργεί νέες επιλογές κατοικίας, με παράλληλη ανάπτυξη εμπορικών χώρων, εγκαταστάσεων αναψυχής, σχολείων και άλλων υποδομών.
Το ενδιαφέρον, ωστόσο, δεν περιορίζεται αποκλειστικά στα νότια προάστια. Το Ψυχικό και η Φιλοθέη αποτελούν εναλλακτικές επιλογές για οικογένειες που προτιμούν ένα πιο πράσινο περιβάλλον και επιθυμούν να βρίσκονται κοντά σε ήδη εγκατεστημένα διεθνή σχολεία.
Το μεγάλο «αγκάθι» που μπορεί να φρενάρει τις αφίξεις
Παρά τη δυναμική που διαμορφώνεται, η Αθήνα βρίσκεται αντιμέτωπη με μια σημαντική πρόκληση, την περιορισμένη προσφορά κατοικιών που ανταποκρίνονται στις απαιτήσεις των συγκεκριμένων επαγγελματιών.
ARTICLE CONTINUES AFTER ADVERSION
Οι Financial Times επισημαίνουν ότι η διαθεσιμότητα πολυτελών κατοικιών, σύγχρονων γραφειακών χώρων και θέσεων σε διεθνή σχολεία αποτελεί ένα από τα βασικά ζητήματα που θα κρίνουν την επιτυχία της προσπάθειας προσέλκυσης μεγάλων επενδυτικών εταιρειών.
Στο ίδιο ζήτημα στάθηκε και ο Δημήτρης Ανδριόπουλος της Dimand, ο οποίος, μιλώντας στο Bloomberg, ανέδειξε ως σημαντικότερη πρόκληση την εξεύρεση κατοικιών των προδιαγραφών που αναζητούν τα στελέχη αυτά, σε συνδυασμό με την εγγύτητα σε ιδιωτικά σχολεία.
Για μια οικογένεια που εγκαταλείπει το Λονδίνο, η επιλογή κατοικίας δεν εξαρτάται αποκλειστικά από την πολυτέλεια ή τη θέα στη θάλασσα. Η πρόσβαση σε κατάλληλο σχολείο για τα παιδιά, οι χρόνοι μετακίνησης, η εγγύτητα στο αεροδρόμιο και οι διαθέσιμες υπηρεσίες υγείας μπορούν να καθορίσουν ακόμη και την τελική απόφαση για τη μετακόμιση.
Σε αυτό το πλαίσιο αποκτά ιδιαίτερη σημασία η ανάπτυξη νέων εκπαιδευτικών υποδομών. Η Inspired Education, η οποία απέκτησε το 2024 τα σχολεία Μωραΐτη και Κωστέα-Γείτονα, προχωρά στην ανάπτυξη νέας σχολικής μονάδας στο Ελληνικό, δυναμικότητας 1.300 μαθητών, ενισχύοντας τις επιλογές των οικογενειών που εξετάζουν την εγκατάστασή τους στην Αθηναϊκή Ριβιέρα.
ARTICLE CONTINUES AFTER ADVERSION
Η νέα αγορά κατοικίας που δημιουργούν τα διεθνή κεφάλαια
Η προσέλκυση των hedge funds μπορεί να αποτελέσει μια νέα πηγή ζήτησης για την αγορά πολυτελών ακινήτων, με χαρακτηριστικά διαφορετικά από εκείνα της παραδοσιακής εξοχικής κατοικίας.
Οι συγκεκριμένοι αγοραστές δεν αναζητούν απαραίτητα ένα ακίνητο που θα χρησιμοποιούν μόνο το καλοκαίρι. Εξετάζουν τη μόνιμη εγκατάσταση στην Ελλάδα, γεγονός που δημιουργεί ανάγκες για μεγάλες, λειτουργικές κατοικίες, κατάλληλες για οικογένειες, με σύγχρονες εγκαταστάσεις και πρόσβαση σε υπηρεσίες.
Για τους κατασκευαστές και τους επενδυτές ακινήτων, η εξέλιξη αυτή δημιουργεί προοπτικές για νέες οικιστικές αναπτύξεις υψηλών προδιαγραφών. Παράλληλα, όμως, η συγκέντρωση της ζήτησης σε λίγες περιοχές, όπου οι τιμές βρίσκονται ήδη σε υψηλά επίπεδα, ενδέχεται να εντείνει τον ανταγωνισμό για το περιορισμένο διαθέσιμο απόθεμα.
Το κατά πόσο η νέα αυτή κινητικότητα θα οδηγήσει σε περαιτέρω αυξήσεις τιμών θα εξαρτηθεί από τον αριθμό των στελεχών που τελικά θα εγκατασταθούν στη χώρα, αλλά και από την ταχύτητα με την οποία θα προστεθούν νέες κατοικίες στην αγορά.
ARTICLE CONTINUES AFTER ADVERSION
Το βέβαιο είναι ότι η προσπάθεια προσέλκυσης διεθνών επενδυτικών κεφαλαίων αποκτά πλέον και μια σαφή οικιστική διάσταση. Η Αθήνα δεν επιδιώκει μόνο να προσελκύσει τα χρήματα που διαχειρίζονται οι μεγάλοι επενδυτικοί όμιλοι, αλλά και τους ανθρώπους που βρίσκονται πίσω από αυτά.
Και για την Αθηναϊκή Ριβιέρα, αυτό σημαίνει ότι η επόμενη γενιά αγοραστών μπορεί να μη φτάνει στην Ελλάδα αναζητώντας απλώς ένα πολυτελές εξοχικό, αλλά ένα σπίτι στο οποίο θα χτίσει τη νέα της καθημερινότητα.
Follow it. on Google News and learn all the news first
See all the last News From Greece and the World,
