The Apostle Manthus
The EUR 6,58 and capitalization about EUR 1,165 billion, the LAMDA Development today offers one of the strangest valuations in Euronext Athens. The issue now surpasses the well-known discount against NAV. Individual values have begun to gain such size that EUR 6.58 needs a much more convincing economic explanation. Truly, something has forgotten to pay for the purchase at LAMDA.
The Edison Investment Research install the adjusted NAV of 31 March EUR 1,529 billion or EUR 8,97 per share. The share is therefore traded around 27% lower. So far, nothing to surprise those who have been watching LAMDA for years. The real issue begins when you open the EUR 8.97 and examine what includes and above all what is left outside.
The four commercial centres currently operating correspond to NAV EUR 5,01 per share. If the Riviera Galleria and the Illinois Mall made in Greek, the NAV of all malls rises to EUR 7,37 per share.
With 6,58 euros on the dashboard and 7,37 euros only from the malls, "someone" on the account has left out enough property. The stock price of the entire LAMDA is lower than the NAV corresponding only to its six shopping centres, four in operation and two in development.
At the same time Edison appreciates about 400m euros of future profits from current residential projects, amount corresponding to EUR 2,30 per share and is outside the present NAV. At the same time it calculates about EUR 1.3 billion of additional value, or EUR 7,50 per share, in about 900,000 sq mi of land available for future residential development. This land is found in books of value under 1000 euros per square meter
Here the market could reasonably contrast that land estimates are estimates. Only on 30 July Something very useful has happened to discuss estimates.
LAMDA signed two plots of total maximum permissible construction agreements EUR 41.5 million. The properties were acquired by Ten Platinum Properties and Tenelite Properties, subsidiaries of Ten Brinke Hellas, in which Intracom Holdings participates. The transaction took place around EUR 2,650 per structured square meter και η LAMDA αναμένει να αναγνωρίσει λογιστικό κέρδος προ φόρων περίπου 31 εκατ. ευρώ.
Η τιμή αποκτά ακόμη μεγαλύτερη χρηματιστηριακή επενδυτική αξία αν συγκριθεί με τις πωλήσεις οικοπέδων του 2024. Τότε, πέντε οικόπεδα συνολικής δομήσιμης επιφάνειας περίπου 51.000 τ.μ. είχαν αλλάξει χέρια έναντι 106 εκατ. ευρώ, με μέση τιμή περίπου 2.100 ευρώ ανά τ.μ. Μέσα σε λιγότερο από δύο χρόνια, η νέα συναλλαγή με την Ten Brinke ανεβάζει την τιμή στα 2.650 ευρώ ανά τ.μ., περίπου 26% υψηλότερα.
Η Edison λοιπόν μιλά για διαθέσιμη γη καταχωρισμένη κάτω από 1.000 ευρώ ανά τ.μ. και η LAMDA μόλις πραγματοποίησε συναλλαγή στα 2.650 ευρώ ανά τ.μ. Η διαφορά ξεπερνά το 165%. Φυσικά τα 900.000 τ.μ. δεν μπορούν να αποτιμηθούν μηχανικά με την τιμή μιας συγκεκριμένης συναλλαγής. Διαφορετικές θέσεις, χρήσεις, χρόνοι ανάπτυξης και πολεοδομικά χαρακτηριστικά παράγουν διαφορετικές αξίες. Η συναλλαγή όμως προσφέρει πραγματικό σημείο αναφοράς για το πόσο συντηρητικά μπορεί να βρίσκεται εγγεγραμμένο μέρος της γης.
Στον λογαριασμό βάζουμε και τα πραγματικά μετρητά. Οι εισπράξεις, κυρίως από συμβατικές προκαταβολές κατοικιών στο Ελληνικό, έχουν φτάσει περίπου τα 1,7 δισ. ευρώ από την έναρξη του έργου και η διοίκηση περιμένει να αγγίξουν περίπου τα 2,1 δισ. ευρώ έως το τέλος του 2026. Την ίδια στιγμή, το σωρευτικό building και infrastructure capex βρισκόταν περίπου στα 1,1 δισ. ευρώ στο τέλος Μαρτίου και αναμένεται να φτάσει τα 1,6 δισ. ευρώ στο τέλος της χρονιάς.
Οι αναμενόμενες δηλαδή σωρευτικές εισπράξεις των 2,1 δισ. ευρώ βρίσκονται περίπου 500 εκατ. ευρώ πάνω από το προβλεπόμενο σωρευτικό building και infrastructure capex. Η Edison χαρακτηρίζει το Ελληνικό ως self-funding.
Υπάρχει επίσης έτοιμο έσοδο που περιμένει την πρόοδο των κατασκευών για να περάσει στα αποτελέσματα. Τα deferred revenues από πωλήσεις και μισθώσεις ακινήτων ανέρχονται σε 415 εκατ. ευρώ και θα αναγνωρίζονται σταδιακά καθώς εξελίσσονται τα έργα. Στις κατοικίες του Little Athens, από τις 671 μονάδες που είχαν διατεθεί προς πώληση έως το τέλος Μαΐου, οι 585 ή το 87% είχαν ήδη πωληθεί ή δεσμευθεί. Η LAMDA σχεδιάζει την κυκλοφορία επιπλέον 300-350 κατοικιών μέσα στο υπόλοιπο του 2026.
Πίσω από το Ελληνικό λειτουργεί παράλληλα μια δεύτερη μεγάλη οικονομική μηχανή κερδοφορίας. Τα τέσσερα υφιστάμενα malls παρήγαγαν 95,9 εκατ. ευρώ adjusted retail EBITDA το 2025, με margin 80%. Στο πρώτο τρίμηνο του 2026 το adjusted retail EBITDA αυξήθηκε κατά 5%, στα 24,9 εκατ. ευρώ, ενώ οι πωλήσεις των καταστημάτων έφτασαν σε ιστορικό υψηλό.
The Riviera Galleria έχουν ήδη συμφωνηθεί βασικοί εμπορικοί όροι για 76% των 19.000 τ.μ. εκμισθώσιμης επιφάνειας, ενώ στο Ellinikon Mall το αντίστοιχο ποσοστό φτάνει το 70% των 100.000 τ.μ., αρκετά πριν από την προβλεπόμενη ολοκλήρωσή του στα τέλη του 2028.
Η ανάπτυξη του Ελληνικού συνοδεύεται φυσικά από υψηλές κεφαλαιακές απαιτήσεις, με το adjusted net debt να βρίσκεται περίπου στα EUR 1.9 billion. Το συγκεκριμένο μέγεθος όμως πρέπει να διαβάζεται μαζί με τα 0,8 δισ. ευρώ διαθέσιμων μετρητών, τα επιπλέον 232 εκατ. ευρώ δεσμευμένων και αχρησιμοποίητων τραπεζικών γραμμών και ένα επενδυτικό χαρτοφυλάκιο περίπου 3,8 δισ. ευρώ. Το gearing διαμορφώνεται στο 50%, ενώ το 70% του συνολικού δανεισμού είναι σταθερού επιτοκίου ή αντισταθμισμένο. Η μέση χρηματοδοτική επιβάρυνση έχει μειωθεί στο 3,8% από 4,1%. Η ίδια η Edison εκτιμά ότι η LAMDA διαθέτει επαρκή ρευστότητα, πρόσβαση σε χρηματοδότηση και προσυμφωνημένες εισροές για την υλοποίηση του τρέχοντος αναπτυξιακού προγράμματος.
The EUR 6,58 η υπομονή απέναντι στο discount αρχίζει να εξαντλείται. Η LAMDA αποτιμάται στα EUR 1,165 billion, όταν το adjusted NAV βρίσκεται στα 1,529 δισ. ευρώ και μόνο τα malls αντιστοιχούν σε EUR 7,37 per share. Εκτός NAV βρίσκονται περίπου 400 εκατ. ευρώ εκτιμώμενων κερδών από κατοικίες, ενώ η Edison υπολογίζει άλλα 1,3 δισ. ευρώ δυνητικής αξίας στη διαθέσιμη γη. Και η αγορά ακινήτων έδωσε ήδη τη δική της τιμή: 2.650 ευρώ ανά τ.μ. σε πρόσφατη συναλλαγή, όταν η γη που εξετάζει η Edison βρίσκεται στα βιβλία κάτω από 1.000 ευρώ ανά τ.μ.
Δηλαδή, πόσο μεγαλύτερο discount χρειάζεται ακόμη για να θεωρηθεί υπερβολή; Το Ελληνικό προχωρά, οι κατοικίες πουλάνε, τα malls παράγουν cash και η γη αλλάζει χέρια σε τιμές πολλαπλάσιες της λογιστικής. Κι εμείς εξακολουθούμε να συζητάμε αν τα 6,58 ευρώ είναι πολλά. Ε, λοιπόν, μάλλον συζητάμε το λάθος πράγμα.
* Apostolos Manthos is responsible for technical analysis & investment strategy
** The content of the Article may in no way be regarded as advice or suggestion or recommendation or invitation to purchase or sell any share or investment or financial product traded on an organised or non-market.
***Republished by Chapter newspaper
