Του Απόστολου Μάνθου
The worst is over… Αυτή είναι η φράση που επέλεξε η Credia Pantelakis Securities για να περιγράψει τη μεταβολή που συντελείται στα οικονομικά δεδομένα του Ελληνικού. Και η επιλογή της αποκτά ιδιαίτερη βαρύτητα όταν συνοδεύεται από διατήρηση της σύστασης Overweight και τιμής-στόχου 8,60 ευρώ για τη LAMDA Development (ΛΑΜΔΑ), έναντι χρηματιστηριακής τιμής 5,985 ευρώ.
Η διαφορά αντιστοιχεί σε δυνητικό περιθώριο ανόδου 43,7%, σε μια περίοδο κατά την οποία οι επενδυτές αναζητούν ενδείξεις για την επόμενη φάση κερδοφορίας του μεγαλύτερου έργου αστικής ανάπλασης στην Ελλάδα.
Το πιο αποκαλυπτικό στοιχείο βρίσκεται στη σύγκριση δύο διαδοχικών τριμήνων. Το μεικτό περιθώριο του Ελληνικού, που στο δεύτερο τρίμηνο του 2026 είχε διαμορφωθεί στο −17,4%, γύρισε στο +9,4% κατά το τρίτο τρίμηνο. Πρόκειται για μεταβολή 26,8 ποσοστιαίων μονάδων μέσα σε τρεις μήνες, η οποία αποτυπώνει τη σταδιακή διαφοροποίηση της σύνθεσης των εσόδων και την αυξανόμενη συμμετοχή των νεότερων οικιστικών αναπτύξεων.
Η μεταβολή αυτή συνοδεύτηκε από αύξηση των τριμηνιαίων εσόδων του Ελληνικού στα 113,3 εκατ. ευρώ, κατά περίπου 37% υψηλότερα από το δεύτερο τρίμηνο. Το μεικτό αποτέλεσμα πέρασε από ζημιά περίπου 14,4 εκατ. ευρώ σε κέρδος 10,6 εκατ. ευρώ, μια θετική μεταβολή 25 εκατ. ευρώ.
Ακόμη πιο ενθαρρυντική είναι η εξέλιξη των λειτουργικών αποτελεσμάτων. Οι ζημιές EBITDA του Ελληνικού, προ αποτιμήσεων, περιορίστηκαν από 36,3 εκατ. ευρώ στο δεύτερο τρίμηνο σε 14,8 εκατ. ευρώ στο τρίτο. Η βελτίωση των 21,5 εκατ. ευρώ μέσα σε ένα τρίμηνο προσφέρει ένα πρώτο αριθμητικό μέτρο της αλλαγής που περιγράφει η CrediaPantelakis.
Η χρηματιστηριακή εστιάζει στη σταδιακή μετατόπιση του μείγματος εσόδων από τον Riviera Tower προς το Little Athens. Ο εμβληματικός πύργος της παραλιακής ζώνης συγκεντρώνει υψηλές κατασκευαστικές απαιτήσεις, οι οποίες έχουν επηρεάσει αισθητά τα περιθώρια του έργου. Αντίθετα, οι νεότερες οικιστικές αναπτύξεις του Little Athens εκτιμάται ότι διαθέτουν μεικτά περιθώρια στην υψηλή περιοχή του 20%, κοντά στο 27%–29%.
Εδώ βρίσκεται ίσως η σημαντικότερη παράμετρος για τα αποτελέσματα των επόμενων χρήσεων.
Κάθε 100 εκατ. ευρώ εσόδων με μεικτό περιθώριο 28% αντιστοιχούν σε 28 εκατ. ευρώ μεικτού κέρδους. Εάν το ίδιο ποσό πραγματοποιούσε περιθώριο 10%, το μεικτό κέρδος θα περιοριζόταν στα 10 εκατ. ευρώ. Η διαφορά των 18 εκατ. ευρώ δείχνει πόσο μπορεί να επηρεάσει την κερδοφορία η συμμετοχή των επιμέρους οικιστικών αναπτύξεων.
Η μεταβολή της σύνθεσης των εσόδων βρίσκεται ήδη σε εξέλιξη. Από τα 301,5 εκατ. ευρώ που αναγνώρισε το Ελληνικό στο εννεάμηνο, περίπου 153 εκατ. ευρώ προήλθαν από το Little Athens και 119 εκατ. ευρώ από τον Riviera Tower. Με άλλα λόγια, το Little Athens αντιπροσωπεύει ήδη περισσότερο από το μισό των αναγνωρισμένων εσόδων του έργου.
Από τις 750 κατοικίες του Little Athens που είχαν διατεθεί στην αγορά έως το τέλος Σεπτεμβρίου, οι 615 είχαν πωληθεί ή δεσμευθεί, ποσοστό 82%. Το ποσοστό αυτό δημιουργεί βάσιμες προσδοκίες για το 2027, όταν η διοίκηση σχεδιάζει την παράδοση των πρώτων κατοικιών με βελτιωμένα περιθώρια κέρδους.
Παράλληλα, τα συνολικά αναγνωρισμένα έσοδα από πωλήσεις κατοικιών στο Ελληνικό αυξήθηκαν κατά 27% στο εννεάμηνο, φτάνοντας τα 272,2 εκατ. ευρώ, από 215,1 εκατ. ευρώ την αντίστοιχη περίοδο του 2025. Πρόκειται για αύξηση 57,1 εκατ. ευρώ, η οποία επιβεβαιώνει ότι η οικιστική δραστηριότητα αποκτά ολοένα μεγαλύτερη οικονομική βαρύτητα.
Στην ταμειακή πλευρά, το Ελληνικό έχει ήδη συγκεντρώσει 1,85 δισ. ευρώ εισπράξεων από πωλήσεις και μισθώσεις ακινήτων από την έναρξη του έργου έως τις 30 Σεπτεμβρίου 2026. Από αυτά, 1,33 δισ. ευρώ προέρχονται από οικιστικές αναπτύξεις και 520 εκατ. ευρώ από πωλήσεις ή μισθώσεις οικοπέδων.
Επιπλέον, από τις 1.065 κατοικίες που είχαν διατεθεί συνολικά στην αγορά, η εταιρεία αναμένει περίπου 700 εκατ. ευρώ πρόσθετων εισπράξεων έως το 2028–2029, εκ των οποίων περίπου 500 εκατ. ευρώ συνδέονται ήδη με συμβόλαια και συμφωνίες κρατήσεων.
Αυτή η ορατότητα των εισπράξεων αποτελεί σημαντικό στοιχείο για τη χρηματοδότηση της επόμενης κατασκευαστικής περιόδου. Το συνολικό CAPEX κτιρίων και υποδομών του Ελληνικού έχει φτάσει τα 1,405 δισ. ευρώ, με 415 εκατ. ευρώ να έχουν πραγματοποιηθεί μόνο στο εννεάμηνο του 2026. Για το σύνολο της χρήσης, η εταιρεία αναμένει περίπου 600 εκατ. ευρώ εισπράξεων και αντίστοιχο ύψος κατασκευαστικών και υποδομικών επενδύσεων.
Ο όμιλος διατηρεί παράλληλα συνολικά ταμειακά διαθέσιμα 726 εκατ. ευρώ, ενώ το 74% του δανεισμού είναι σταθερού επιτοκίου ή καλύπτεται από συμβάσεις αντιστάθμισης. Η χρηματοδοτική αυτή διάρθρωση περιορίζει την ευαισθησία στις μεταβολές του Euribor, με την εταιρεία να υπολογίζει επίδραση περίπου 5 εκατ. ευρώ για κάθε μεταβολή μίας ποσοστιαίας μονάδας.
Σημαντική είναι και η δραστηριότητα των εμπορικών κέντρων, που εξακολουθούν να αποτελούν τον βασικό πυλώνα επαναλαμβανόμενης λειτουργικής κερδοφορίας της LAMDA. Τα τέσσερα εμπορικά κέντρα σε λειτουργία εμφάνισαν προσαρμοσμένο EBITDA 75 εκατ. ευρώ στο εννεάμηνο, αυξημένο κατά 4% σε ετήσια βάση.
Ο κύκλος εργασιών των καταστημάτων έφτασε σε νέο ιστορικό υψηλό 662 εκατ. ευρώ, σημειώνοντας άνοδο 7%, ενώ η επισκεψιμότητα αυξήθηκε επίσης κατά 7%, στα 20 εκατομμύρια άτομα. Τα βασικά μισθώματα ενισχύθηκαν κατά 5% και τα έσοδα στάθμευσης κατά 13%.
Η προοπτική ενίσχυσης αυτής της δραστηριότητας συνδέεται με την προσθήκη δύο νέων εμπορικών προορισμών στο Ελληνικό. Για το The Ellinikon Mall έχουν συμφωνηθεί Heads of Terms με μισθωτές για το 75% της μεικτής εκμισθώσιμης επιφάνειας, ενώ στη Riviera Galleria το αντίστοιχο ποσοστό φτάνει το 76%.
Η ολοκλήρωση της Riviera Galleria αναμένεται στις αρχές του 2027. Η λειτουργία της, σε συνδυασμό με την αναβάθμιση της Μαρίνας Αγίου Κοσμά, θα προσθέσει νέες εμπορικές και τουριστικές δραστηριότητες στην παραλιακή ζώνη. Ήδη η Μαρίνα του Φλοίσβου κατέγραψε EBITDA 15,5 εκατ. ευρώ στο εννεάμηνο, αυξημένο κατά 8%, επιβεβαιώνοντας την ισχυρή ζήτηση για υψηλού επιπέδου υπηρεσίες ελλιμενισμού.
Στο μέτωπο των ακινήτων, η πώληση δύο οικοπέδων στο Ελληνικό έναντι 41,5 εκατ. ευρώ αναμένεται να αποφέρει λογιστικό κέρδος προ φόρων περίπου 31 εκατ. ευρώ, αποτυπώνοντας την αξία που μπορεί να δημιουργηθεί από επιλεγμένες αξιοποιήσεις γης.
Φυσικά, σημαντική εξέλιξη αποτελεί και η σχεδιαζόμενη συναλλαγή με την ION, συνολικού αναφερόμενου τιμήματος περίπου 450 εκατ. ευρώ. Οι διαπραγματεύσεις συνεχίζονται, με τις δύο πλευρές να επιδιώκουν την επίλυση των εκκρεμών εμπορικών ζητημάτων έως το τέλος του 2026. Μια οριστική συμφωνία θα μπορούσε να ενισχύσει την ορατότητα των μελλοντικών εισπράξεων και να αποτελέσει πρόσθετο σημείο αναφοράς για την εμπορική αξία των αναπτύξεων του Ελληνικού.
Στο χρηματιστηριακό πεδίο, η CrediaPantelakis δίνει τιμή-στόχο στα 8,60 ευρώ, όπου τα κατανέμει 4,50 ευρώ ανά μετοχή στα υφιστάμενα εμπορικά κέντρα, 2,20 ευρώ στα νέα εμπορικά κέντρα του Ελληνικού, 1,70 ευρώ στο υπόλοιπο αναπτυξιακό έργο και 0,20 ευρώ στις μαρίνες και στα λοιπά περιουσιακά στοιχεία.
Έτσι, περίπου 6,70 ευρώ ανά μετοχή, ή σχεδόν το 78% της συνολικής αποτίμησης της χρηματιστηριακής, συνδέονται με τα υφιστάμενα και μελλοντικά εμπορικά κέντρα. Η συγκεκριμένη κατανομή δείχνει πόσο σημαντική είναι η αξία των εμπορικών δραστηριοτήτων στην επενδυτική προσέγγιση της εταιρείας.
Στην τιμή των 5,985 ευρώ, η κεφαλαιοποίηση της LAMDA διαμορφώνεται στα 1,057 δισ. ευρώ. Η τιμή-στόχος των 8,60 ευρώ αντιστοιχεί σε δυνητική ανατίμηση 43,7%, με βασικές προϋποθέσεις τη συνέχιση της βελτίωσης των περιθωρίων του Ελληνικού, την πρόοδο των παραδόσεων κατοικιών και την περαιτέρω ανάπτυξη των εμπορικών δραστηριοτήτων.
Η μεγαλύτερη δοκιμασία για την εταιρεία βρίσκεται πλέον στη μετατροπή της εμπορικής επιτυχίας και της κατασκευαστικής προόδου σε σταθερά υψηλότερη λειτουργική κερδοφορία. Η βελτίωση των αποτελεσμάτων μεταξύ δεύτερου και τρίτου τριμήνου, η αυξανόμενη συμμετοχή του Little Athens και η ορατότητα των επόμενων εισπράξεων προσφέρουν συγκεκριμένα δεδομένα για την αξιολόγηση αυτής της προοπτικής.
Το 2027 αναμένεται να είναι μια ιδιαίτερα σημαντική χρονιά για το Ελληνικό, καθώς οι πρώτες παραδόσεις κατοικιών και η ολοκλήρωση νέων εγκαταστάσεων θα επιτρέψουν στους επενδυτές να αξιολογήσουν με μεγαλύτερη ακρίβεια την οικονομική απόδοση των αναπτύξεων.
Η CrediaPantelakis βλέπει το δυσκολότερο στάδιο της κατασκευαστικής επιβάρυνσης να υποχωρεί. Τα νούμερα του τρίτου τριμήνου προσφέρουν την πρώτη ουσιαστική ένδειξη.
Εάν η τάση συνεχιστεί, η συζήτηση για τη LAMDA θα αρχίσει να μεταφέρεται από το κόστος κατασκευής στην κερδοφορία των παραδόσεων.
* Ο Απόστολος Μάνθος είναι υπεύθυνος τεχνικής ανάλυσης & επενδυτικής στρατηγικής
** Το περιεχόμενο του άρθρου δεν μπορεί σε καμία περίπτωση να θεωρηθεί ως συμβουλή ή πρόταση ή προτροπή ή σύσταση ή πρόσκληση για την αγορά ή πώληση οποιασδήποτε μετοχής ή επενδυτικού ή χρηματοοικονομικού προϊόντος που διαπραγματεύεται σε οργανωμένη ή μη αγορά.
